猛料:红岭创投2亿大标被曝风险高

极客网8月12日(北京)  宝类基金收益率持续下滑,P2P网贷平台跑路不断,众筹落地中国高喊本土化转型……最近一段时间,中国互联网金融市场真可谓热闹非凡。2014年以来,深圳老牌P2P平台红岭创投,连续放出多个额度过亿的大标项目,并且投资人收益非常可观。红岭创投也因此关注度一路飙升。这不,就在上月24日,红岭创投又放出一个惊天大标:“福建1号”,数额达到2亿,借款期限为18个月,年化利率17.5%.

消息一出,业界无不侧目。不过,很快,质疑之声就接踵而至,逐渐引爆网络。据《极客网》获悉,业界多位投资人联合一些市场分析人士直指项目方涉嫌重新借款,其子公司疑似合同欺诈。8月3日红岭创投不得不暂缓发标。而就在一周之前,市场再曝猛料,红岭创投向投资人详解项目情况后,重新发标,并且两亿大标被飞快抢完。

《极客网》专栏作家,互联网金融产业观察员朱飞对此表示,尽管质疑重重,但大标仍能在短时间内被抢光,一方面说明红岭创投作为老牌P2P网贷平台,在业界的影响力较强,信誉度较好,另一方面也反映大部分活跃在P2P网贷平台的风险偏好。追求高收益本不可厚显非,但在做出选择前,投资人一定要客观、理性地认清风险,切忌盲目跟风。要知道,明知山有虎偏向虎山行的结果,除了打死老虎,还有一种可能是被老虎吃掉。

事实上,红岭创投的案例并不是个案,P2P网贷领域小标利润低是公开的秘密。如果只做小而分散的小额项目,平台方很难盈利。因此,很多平台不得不“冒险”引入高收益,同时也高风险的大额项目。平台上投资人为了获得更高收益,当然也出于对平台的信任,往往也会紧跟平台步伐,抢购大标。然而,在中国市场,征信体系并不完善,企业作假成本也相对较低,相关监管制度缺位,在这种情况下,大标项目无论是对平台方,还是投资人,风险都较大。项目一旦出现问题,后非常严重。轻则兑付期逾期,重则资金链断裂,平台跑路,投资人血本无归。

那么,红岭创投的项目到底有没有问题?风险有多大?对于这个问题,业界反应不一,暂无定论。据《极客网》观察,尽管该项目放标后立即被抢光,但业界的质疑声并未因此而减弱。P2P网贷领域第三方市场研究机构“贷出去”在接受极客网采访时就表示,红岭创投的大标问题非常严重,风险很高。说白了就是经营不规范的别墅房地产开发商没有钱了,为了维持生产,只能求助于红岭创投p2p平台,融资2亿多。具体说来,红岭创投大标问题主要表现在:

1、红岭创投借款人为香港联合国际集团, 董事长是谢国辉,其儿子为谢剑锋。谢剑锋为P2P--e生财富的法人,该借款人有P2P平台,却从红岭创投进行2亿借款。

2、董事长谢国辉在法院今年5月14日有过强执(详情可到法院官网查看公示),可想而知从银行无法借贷,在红岭创投进行借款。

3、红岭创投借款同一个企业,起名分别为江苏2号,和福建1号,给投资人造成混淆,其实是同一个企业。

另外,“贷出去”对项目还有三点质疑:

1、项目涉及的抵押地块的估值是否合理,是否达到真实的乘数

2、在到项目开盘还需要追加多少投资,2亿元的借款是否能够覆盖追加投资,如果不能覆盖,是否有其他融资渠道。

3、项目银行基本不做,红岭创投为何敢做?

随着业界关注度的不断提高,红岭创投不得不对投资人做出正面回应。8月8日下午,红岭创投在联合国际的办公楼举办了“真诚面对面--走进联和,红岭创投 ‘福建1号’融资项目交流会”. 会议邀请了一些投资人代表、媒体记者以及P2P第三方机构。会上重点对联合集团公司情况、光明新区项目以及福建漳州澳洲风情园项目做了详细介绍,并对投资人疑问进行了解答。关键信息有以下十点:

一、借款方及用途

借款方为香港联合国际集团,董事长谢国辉,其儿子谢剑锋。借款主要用途为一期项目俱乐部主体工程的装修,温泉工程建设、大门景观装饰、园林建设、别墅建设等。

二、联合集团的董事长谢国辉简介

谢国辉早年在香港做房地产生意,一直爱好收藏古董。1997年香港回归之后受深圳宝安区政府邀请回深圳创业,先后从事别墅、工业用地开发。2012年,他发起并成立了中澳企业家联合会。目前谢国辉拥有的头衔有深圳第一批荣誉市民、宝安区政协委员、香港联和国际集团董事长、香港宝安大龙华同乡会会长等。

三、光明新区项目介绍

光明新区项目是深圳市70个旧城改造项目之一,受到政府的一些相关鼓励政策,是光明新区四大项目之一。总占地面积7万平方米,可开发面积大概4万平方米,容积率9.6,总建筑面积30万平方米。项目位于地铁6号线附近,是光明新区的中心区地段。参考周边的市价2.3万/平米以及销售情况,预计会卖到70亿元,纯利润预估40亿元。光明新区的旧城改造项目目前进展很顺利,资金也比较充足。

四、福建漳州澳洲风情园项目简介

福建漳州澳洲风情园项目项目接近400亩,位于漳州主城区。总投资6亿元,联合国际集团自有资金达到30%,总用地26万平方米,可用10万平方米。去年6月开工,目前5块用地规划许可证全部取得。项目目前正常施工,主体合格,用途方面红岭创投在监控中,借款期限18个月。 2亿元的借款主要用于本项目其中一个地块别墅区的开发建设。

五、红岭创投对该大额项目采取的风控措施

1、联合国际集团提供抵押担保

该项目分为5块用地,其中选取两块地做抵押,总共8万多平米,按照漳州市政府的挂牌价450万/一亩,打折给出2亿元授信贷款。1号地为商业用地;2号地和3号地为商业服务;4-1(4)号地为娱乐用地,包括旅游;4-2(5)号为住宿餐饮用地。用地规划许可证全部拿到。除了1和4的部分建筑外,其他都在两证阶段,2、3、4号地有销售收入。

联合集团下属子公司,之前在红岭创投有贷款,例如XX房地产公司,宝安联合等提供连带担保,同时5位家族成员也做担保。

采取项目股权质押:澳洲风情旅游公司。

2、平安银行作为委托借款方

该项目由平安银行出具委托贷款协议,由其做基本审查以及抵押手续(他项权证)办理。红岭创投负责担保的相关办理。

3、还款来源

温泉收入:该项目温泉主体工程已经完工,据说年末泉水引入后,可投入使用并产生收入,预计一天将容纳800人。投资1亿元,3年半回收,预计一年收入3千万元。

别墅销售收入:目前联合国际开发的别墅建筑面积13.7万平米,700多平米/每栋,以高档住宅为主,总共98栋,采取会员制销售,面向群体澳大利亚、香港、深圳、厦门等福建地区的企业家,目前的意向客户占比35-40%,售价大概为2万/平米。联合国际负责人表示“别墅容积率低,比较好卖”. 外加酒店物业等收入一年4亿左右。在付息方面,深圳另外地块的别墅也有一定的销售收入可以保证。

4、其他措施

签订相关的全权委托协议,月入租金收入500万的担保措施

联合国际所在的龙华广场7万平方米出租,据观察,都是各电子电器专卖店,比如国美电器等,每个月租金500多万。正常还款期内,由企业自己运营,收取租金费用。

如果发生逾期违约等风险,红岭创投采取如下办法:

一是签订了全权委托买卖租赁书,如果违约,该楼的所有权归属红岭创投。

二是签订出售代收租金承诺函。一旦不还利息,租赁权和租金收入归属红岭创投。

另外,红岭创投表示,自身建有一套风控体系,包括法律中心、贷后中心、资产保全部。法律中心会对项目给予一定控制。

六、龙岩公司和漳州公司的关系

澳洲风情园项目负责人谢总(二儿子)解释:网上很多“澳洲风情项目”其实是由“中澳企业家联合会”统一向政府拿地,统一签订框架协议,每一个项目都由独立的投资人和股东去开发,所以两个项目是完全独立分开。龙岩黄水木自身经营有问题,联合国际是2014年提出的,今年3月份接手这个项目。

红岭创投解释“龙岩老板黄水木卷款与龙岩项目没有关系。黄水木因为别的项目资金链短缺导致跑路。”

七、别墅项目银行基本不做,红岭创投为何敢做?

联合国际集团下的本项目负责人解释,认为从地段和未来收益上看项目风险不是很大。红岭创投的副总表示银行不做一些项目贷款的原因分两种:一是国家限制行业,并非项目有风险;二是江浙一带受钢铁等行业影响,小微贷款资金受影响,并不是因为别墅行业风险大。

八、法律框架下,商业、旅游、娱乐用地年限一般为40年,福建漳州项目的营业执照为什么是20年?

联合国际集团解释:2011年漳州政务会议纪要,20年不能单独分割销售,但是可以整体分割销售。1号地块娱乐用地涵盖有精品度假酒店、商务中心、温泉、未来将整体捆绑上市。

九、为何漳州注册地在政府大院?

联合国际集团解释:该项目是招商引资进入,2012年当时给到政府3700万,只是公司注册成立时征地没有结束,要挂牌,后来更改过来。

十、别墅的销售清淡问题

联合国际集团解释认为:单价将定在2-3万/平方米,平均约300万/套。高于市场价1.7万,是因为定位比较高端,打造别墅的质量也是当地没有的;市场方面将会通过温泉带动销售,预计2号地块明年完成销售并还款。

对于官方给出的解释,业界反应不一。有分析认为,红岭创投项目正常,风险在合理范围内。也有分析认为,红岭创投项目风险巨大,背后真正原因是房地产项目做债券融资所带来的种种问题。对于这个问题,我们将在接下来的文章中详细探讨。而对于红岭红岭创投大标项目的风险及未来,我们也将持续关注。(未完,待续)

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