万科来到城中村 富士康员工慌了!

(原标题:万科来到城中村 富士康员工慌了)

万科没有预料到,在与深圳市政府成功合作了三个城中村改造项目后,“万村计划”第四站——清湖新村,项目还未启动便遭遇了巨大的舆论风暴。

清湖新村位于深圳富士康龙华园区北门,聚居于此的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁,城中村的改造者万科,应避免房租暴涨。而这,恰是万科庞大的城中村计划此前宣布的重要原则之一。

在富士康,一名基层员工的综合月收入大约3000-4000元。按照清湖新村当前一个单间600-800元/月的租金标准,叠加水电等费用,居住花费共需约1000元/月,占据月工资的三分之一。

尽管万科随后回应称,改造前后租金价格处于同等区间,但这远未能抚平担忧,对这些精打细算的租客而言,哪怕是100元的涨幅,也是生活不可承受之重。

万科来了

6月13日,入夜的深圳,细雨绵绵。

清湖新村7巷4栋铁门旁,老叶(化名)和老婆正在退房,他们脚边的红色脸盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

两个星期前,老叶收到房东通知,万科收下了这栋城中村楼房准备改造,限期一个月内搬走。老叶租住的单间,面积10多平方米,房租从两年前的450元/月一路上涨到今年的750元/月。

在深圳这座移民城市,城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年底,规委统计显示,深圳现存城中村数量1044个,覆盖超1000万人口。

2017年8月以来,深圳市发布多份文件,强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合治理,消除各类安全隐患。

在这样的契机下,万科于去年底启动了“万村计划”,通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业,改造成“泊寓”品牌的长租公寓,并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。截至2018年6月,万科已进入深圳9个片区的城中村,其中开启统租工作的有37个。

5月,深圳万村进驻清湖新村,目前已在村内签约了10栋房屋。

万科的改造逻辑有两个:一是提升安全等级,将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境;二是提高房屋和空间的使用效率,提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。其内部曾多次释放出“万村计划”是响应政府号召的表达,像国内绝大多数长租公寓项目一样,并没有明确的盈利模型。

但在清湖新村,对租金更加敏感的租客们认为,自己的生活空间不需要改造,有监控、防盗门、灭火器、消防栓,除了电线稍有点老化,其他安全并不成问题。而且,改造之后也不可能改变楼间距,一样是“握手楼”,不见阳光。

租金

租金是最大的矛盾点。

老叶说,自己不需要居住品质大幅提升,考虑的第一因素还是租金便宜。在绵绵雨幕中抱起脸盆准备撤退,但他也不知道该往哪里搬。

清湖新村改造消息一经扩散,周边相似房源的租金也伺机而动,老叶找房过程中,很多房东抓住这点表达了涨租的意向。

这让万科很无奈,“万科不来,他们就不涨租了吗?”一位接近万科公寓管理层的人士说,万科从来没说要涨租。

深圳万村也在第一时间回应,改造前后的租金价格处于同等区间。

但租客的担忧显然更符合经济逻辑:一方面,租金会伴随着居住环境的改善和配套的成熟水涨船高;另一方面,收楼和改造意味着投入成本,它们终将传导至终端租客身上。

经济观察报了解到,在清湖新村,万科收楼的租金标准是,楼梯房42元/平方米/月,电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%,租赁合约期为12年。万科介入前,清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例,收房成本约为630元。据财新网报道,万村发展有限公司总经理蔡学金称,深圳万村在村民房的改造成本(达到拎包入住标准)为2600-3000元/平方米。以此统计,改造总成本为3.9万-4.5万元,按照长租公寓行业惯例,一般在前五年分摊完改造成本,即平均每个月的改造成本约650-750元。不计运营成本,一套15平方米单间每个月总成本最少1280元。

在万科之前,金地已经“进村”,金地草莓社区清湖店,目前在租28-42平方米户型,价格介于1880-2980元/月。

这在一定程度上挑战了富士康员工们的认知上限,记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工,他们可接受的月租金在500-800元。在一个富士康员工租客的维权微信群里,有人感慨,支付这么高的月租还不如回老家买房。

万科方面回复经济观察报,我们原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间,万科在面积上做调整,以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。

去年10月,万科泊寓相关负责人曾表示,万科现有的城中村物业管理基本上是投入大于收入,有的还依赖政府补贴。

老叶对这样的说法并不领情,笃定地认为,万科的改造会刺激周边城中村房东的涨租预期,直接导致他们收入缩水,如果再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。

接近万科公寓管理层的人士一再表示,“万村计划”并非垄断行为。在清湖新村的改造中,万科甚至连10%都覆盖不了,更不要说目前尚没有一栋楼进入实质性清空状态了。

事实上,富士康周边城中村涨租是一直存在的现象,甚至只要一传出富士康涨薪风声,城中村房东、二房东都会借机涨租。

低收入之困

清湖新村已经是万科改造的第四个城中村项目,更早之前,万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造工作。

距离清湖新村20公里,福田上步南路的泊寓,是万科深圳玉田村改造项目,1398-2498元/月的租金很容易被都市白领接受,其首批推出的44套出租房,全部满租。

上述接近万科公寓管理层人士分析,万科目前已经做成的几个城中村改造项目没有出现这么大的质疑声,因为项目的目标客群收入相对更高,对居住环境的要求也更高。

但清湖新村的情况明显不同。该人士说,理解低收入员工的不愿接受,我们的客群可能定位在收入水平相对更高一点的员工。

不过,在清湖新村的租客中,哪怕收入更高一些的工程师级别员工,也在高昂的生活成本之下压力倍增。已过而立之年的李生,在富士康工作超过6年,每月到手工资5000多元。房租加上水电费800元/月。一旦租金上涨,寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得压缩。他说,如果房租一路推高,他只能选择离开深圳。

城中村改造

为了逐步实现城市功能优化、产业结构升级,对土地资源极为稀缺的深圳来说,城市更新被视为城市发展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出,城中村以完善配套和改善环境为目标,以综合整治为主,拆除重建为辅。

在中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题,是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。

如果从整个城市的发展格局来看,深圳产业结构的优化促使人口结构也发生重构,过往的人口红利逐渐步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下,必须做出升级,提升自己的技术能力增加收入,否则只能被迫外迁。”宋丁认为。

在另一个层面上,人口格局的调整,或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年,华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时候,中兴通讯将生产基地迁往河源,比亚迪也在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。

富士康科技集团创始人兼总裁郭台铭近期表示,深圳就是未来的硅谷,而富士康龙华园区是未来硅谷的核心,但他同时说,富士康要把深圳园区改造成一个研发平台园区,包含工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。

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