时下最火热的概念之一，无疑就是房地产众筹了。最NB的众筹就是号称“稳赚1号”的万达商业地产众筹。21日上午10：00在线首次众筹开始，10分钟募集资金3000万，50分钟突破1个亿，1个小时完成当天互联网部分的募集额度。
首期众筹50亿额度中，有5亿面向个人投资者发售，线上在很短时间内就被“秒杀”，线上认购超额多倍；面向机构投资者的45亿元额度，3日之内也被抢光。创造了全球众筹行业的新纪录。还有一些没有能够抢到额度的投资机构，甚至已经将电话直接打到万达集团高管那里，催促推出后续产品。
万达的这种众筹产品有何魔力？
第一，稳，募集资金直投万达地产
首先必须肯定毕竟1000元投资万达，机会不是随时都有。
相对于目前市场大量充斥的投资理财产品，“稳赚1号”的优势在于其能够“穿透”层层环节，预计直接将资金投资于万达商业地产的万达广场项目上，这比起那些投资于股市的项目，显然具备更高的安全保障。
而这一产品当初之所以命名为“稳赚”，并非是简单意义上的“稳赚不赔”，而是要拆分开来看，“稳”字第一，在“稳”的基础上才有的“赚”。
首要特点就是“稳”。如何“稳”？首先是要投资于实体经济。目前市场上的投资理财产品过多投资于虚拟资产的情况，有的理财产品甚至不知道具体投向。而“稳赚1号”预计投资的万达广场正是符合国家产业发展方向，着眼当下的国民经济转型、推进消费升级和城镇化建设的大背景；其次信息要透明，“稳赚1号”所募集资金预计将全部用于万达广场建设运营项目，投资者可以在上市的万达商业公开的信息披露中，了解到充分的财务信息；第三收益要稳定，在万达集团强大的品牌号召力下，其商业地产每年的出租率和租金收缴率平均都在99%以上，这也足以保证投资者每年可以获得6%的稳定收益率。
第二，赚，拿地成本低致收益高
万达广场为什么个个都赚钱？投资机构也在算一笔账，万达广场的成本相较同行实在太低了！从土地成本来看，万达商业拿到的土地都位于城市中心地段，土地成本却很低；与施工单位签订的工程总承包造价包干制度，确保工程成本部超支；拿地之后18个月即满铺开业的速度，大大降低了资金使用的财务成本；万达独创的慧云管理系统将管理人员的数量及能耗大大降低，极大地降低了管理成本。
对于有些投资者担心，长达4-7年的投资周期是否会受到房地产市场调控等不可控因素的影响？对此，万达金融负责人认为正好相反，“稳赚一号”预计投资于运营商业的万达广场项目，没有任何房产销售，恰恰可以避开调控影响。此次融资正是服务于未来万达商业地产的轻资产转型，在去地产化之后自然也就不再受到房地产行业波动的影响。
此外，万达快钱还为“稳赚1号”设计了几种退出方式，一是三个月后，理财产品可以在快钱交易平台上转让；二是未来可以REITs方式上市，投资者可以获利退出；三是三年后资产向第三方出售，投资者获得资产增值收益而退出；四是项目7年到期时，万达集团以1.5倍价格进行回购。
第三，创新，万达轻资产模式
有业内分析认为：资金投向的万达广场所有权还是万达本身，并没有出售。未来物业租金收益难以保证，收益大跌时如何保障投资人收益是个问题。如果持有时间太长，对很多人来说没有吸引力，要说高收益，怎么也高不过目前的股市。股市来钱多快啊，何必把钱投向走下坡路的开发商呢？
由于定位于众筹产品，因此外界将“稳赚1号”理解为股权融资，然而不同于股权融资的是，“稳赚1号”产品的退出既可上市，又可向第三方转让，确实无法转让时，到期由万达集团回购。同时还拥有每年预期的6%收益，因此也具有债权的特征。
这种带有上市或转让资产优先权的类债券型产品，无论是从全国范围，还是从万达金融落户的上海自贸区来看，不得不说是众筹方式上的一个重大创新，但是这一创新又并非是突发奇想，而是根植于万达未来在传统金融和互联网金融结合上的发展思路。
不管稳赚不稳赚，众筹这个传统“集资建房”的变体，已经被穿上互联网+的外衣，成为当下地产界备受关注的新热点。万达董事长王健林更是宣称，如果稳赚1号众筹模式成功，万达可以抛弃传统的外部投资机构。
创新就要压线
对中国股权众筹行业来说，法律红线依然是最大障碍。中国的《公司法》规定，股份有限公司的发起人应该在200人以下。2014年，中国证券业协会针对互联网众筹平台发布了《私募股权众筹融资管理办法》，确定平台、融资者和投资者的资质，但是关于投资者的限制依然不变--融资企业的股东人数累计不得超过200人。
正是由于人数的限制，大规模的股权众筹无法实现。根据《证券法》规定，发行证券的对象超过200人时，就属于公开发行证券，必须经国务院证券监管机构或国务院授权的部门核准。
根据零壹财经的统计数据，截至2014年年底，中国共有128家众筹平台，其中股权众筹平台32家，2014年的股权众筹的融资规模仅仅在10亿元左右。清科集团旗下的私募通统计，2014年国内最典型的13家众筹平台共融资9088次，募集总金额13.81亿元。
平安也面临着这个问题。平安好房CEO庄诺介绍，众筹最本质的东西，是能让开发商实现轻资产--在拿完地之后，就可以通过众筹提前锁定资金和客户。平安好房首块“试验田”是其与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目--位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是，开发商以“一平方米”作为众筹单位，投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额，参与融资，达到最低资金目标后，房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后，投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后，投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或是委托开发商卖房后转成收益权。
如果严格按照法律，碧桂园众筹项目的申请人不能超过200人，要知道，碧桂园拿下的这块地面积为6.3万平米，至少可以容纳600户住宅。
红灯虽然亮着，但平安好房在设法闯黄灯。“股权投资不能超过200个人。那我就把一个楼盘做成199份，或者400套房子分成两个项目做。”庄诺告诉界面新闻记者。
同样界限模糊的还有平安和大华合伙成立的“平安大华基金”。这个基金也将参与进来，为联盟成立50亿的房地产基金。由于投资者众多，发起人不可能一一接受所有投资者的咨询和调查，此时，房地产基金可以作为独立第三方对项目做尽职调查。基金还能在众筹目标没有完成时“托底”，将来房地产众筹联盟的项目都可以申请基金的投资。
庄诺还有另外的深意，基金的牌照可以省去很多监管的麻烦。“人家来查我，我说我有大华基金。”他向界面新闻记者否认了基金的作用是资金池。但这仍然是擦边球，从行业自律的角度讲，股权众筹平台不应当设资金池或者提供担保，总而言之，不应当碰钱。
这不是平安好房第一次试图触碰政策红线。之前好房贷（针对购房者首付的贷款）就曾被质疑使用险资和银行资金，还因此引来央行等监管部门的质询。
庄诺告诉界面新闻记者，“创新就是突破，就是要压线，就是在合规和违规之间找一个平衡点，这考验我们的智慧。我们要做很多的政策评估、风险评估，坦率地讲，有时候需要冒一点险。”他的底线则是“黄灯偶尔刹不住车可以闯，但红灯要停的”。
