尽调系列 | 房地产开发贷款为什么最简单

无知有畏尽调篇系列将呈现以下角度精彩文章:

1.尽职调查为什么这么难

2.即使这么难,仍要做尽调的现实意义

3.如何做尽调

4.房地产开发贷款为什么最简单

本文为尽调系列第四篇——房地产开发贷款为什么最简单

为房生,为房死,为房奔波一辈子。

这个沉重的现实话题,无法回避,房地产,既是国民经济的主要构成部分,也注定深刻影响几代人的生活质量和工作环境。

说尽职调查,也绕不开房地产这个现实经济的异形。

本文,从纯粹技术的视角,来讲一讲房地产开发贷款为什么是最简单的贷款种类。

一、一般公司贷款的几个核心问题

按照常规的分类(银监会“三个办法一个指引”),公司贷款分为2类:流动资金贷款、项目贷款。

(一)流动资金贷款的问题

流动资金贷款的总额占整个公司贷款总量的70%以上。流动资金贷款看似简单,实则最难。主要难在三个方面:

1、资金的真实需求不明朗。企业的日常经营周转是否需要流动资金,在现有技术下,难以判断。企业的资产负债极其复杂,随着季节、区域、宏观经济形势的变化而不停调整,预付、应付、预收、应收也要随之调整。企业的收入来源多样化,成本多元化,管理对象分散化。

2、资金的真实用途不明朗。虽然银监会规定,单笔出账,大多需要受托支付,定向用于日常经营采购和支出。但业内人士都知道,这只是表面的合规约束,实际融资款项的流向难以掌握。即使是真的用于采购原材料或者货物,几天或者几个月后,这些原材料对应的产品生产销售完毕之后,也转化为企业的自由可支配现金了,这个时候,企业可以挥舞着支票去干想干的事情了,理性一点的,去扩建固定资产、扩充产能;激进一点的,就去炒股、炒期货、炒房地产。

3、还款来源不确定。企业的三项现金流(经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流)是混杂在一起的,无法明确区分。还款资金到底是销售收入、还是挪用的预付资金、或者是他行贷款资金、甚至是股东拆借,在现实情况下,只有企业的实际控制人和财务总监才能了解。

流动资金贷款的这3个问题,是市场经济体系本身的特质所决定的,是世界性难题,不独中国金融特有。

(二)项目贷款的问题

项目贷款,本质是风险投资、股权投资。

所以项目贷款的问题更麻烦,主要有2个。

1、还款来源不确定性极大

一片空地,要建设一个项目,能否顺利形成资产,存在不确定性;形成资产后,能否打通上下游,实现生产和销售,存在不确定性;产能利用率能否达到盈亏平衡点,存在不确定性;销售收入能否形成现金流,存在不确定性;净现金流能否覆盖偿债本息,存在不确定性。

2、贷款收益与贷款风险不匹配

项目贷款的风险,远远超出了流动资金贷款,但是贷款收益,却只是普通的贷款利息收入。所以,大部分的银行,对真正的项目贷款,既没有经营能力,也没有经营欲望。

二、房地产开发贷款的几个极端优点

房地产开发贷款是项目贷款的一个特殊分类。本文所称的房地产开发贷款特指住宅类开发贷款。

(一)行业透明

上游:土地市场、建安材料、建安工程,完全透明

下游:普通市民的刚需,所有人和所有媒体都关注,完全透明

同类产品:同质化、标准化

替代产品:没有

供需:受益于我国城市化的起点较低,人口不断由农村向城市迁移,供给始终小于需求

整个产业链都是透明的。那些破产和重组的房地产企业,失败的原因无外乎两个:不合理融资、急速扩张。

(二)单个项目简单

合规性:四证齐全(建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证)

技术可行性:混凝土建筑的技术标准化,属于低难度工程。

市场可行性:看看附近新开的楼盘销售情况、看看国土资源局备案的项目网签情况就可以了

财务可行性:资本金和开发贷款到位后,按工程进度支付工程款和材料款;销售价格比照市场价格,销售期限短则3个月,长则2年;整个项目,从前期开挖地基,到后期销售完毕,并没有复杂的资金调拨和筹划。资产单一、负债单一,收入单一,利润单一,现金流量简洁无比。

单个开发项目的简单性还体现在所有环节的极度简化:土地可以并购取得、建安工程可以外包、销售可以外包、广告可以外包、按揭有银行配合。开发商只是对项目进行了综合管理和品牌输出。

将项目开发建设与现金流玩到最极端的例子,就是恒大集团当年开发的第一个楼盘:金碧花园。

恒大刚刚成立时,是个空壳公司,没有资产,更没有现金。金碧花园项目光前期土地款,就要500万元。许家印奇迹般地从银行融资了300万元,缴付了部分土地款。

1996年6月8日,金碧花园破土动工,8月8日正式公开发售,开盘价定为2800元/平方米,当天上午首期的323套住宅就全部卖完,一共回款8000多万元,从而解决了工程款。金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹:当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年入住、当年受益。

三、金融机构的考虑

(一)宏观层面的行业预判

经济形势向好,居民收入高,自然买房换房,房地产市场发展向好。

经济不好,为了保增长、保稳定,必须刺激房地产,带动几百个关联产业发展,从而带动GDP和税收,房地产市场还是必须向好。

(二)产品模式简单

前期尽调简单、审查审批简单、放款简单、贷后管理简单。

(三)规模优势

房地产开发贷款的单体金额大,容易在短时间内形成巨量的信贷资产。在同样的人力资源配置下,房地产贷款的效率最高、难度最小。对于很多支行或者业务部门来说,一个项目的开发贷款,足以养活整个业务团队。

(四)资产收益率较高

发放开发贷款,有贷款利息。

要求建设承包方在银行开户,这样,又有活期存款结算。

建设完毕后,销售时,销售回款有活期存款结算。

给个人消费者发放按揭贷款,又来一次贷款利息收入。

一个项目,有多种多样的盈利办法。

(五)第二还款来源有保障

按照标准的房地产开发贷款,单个项目资本金比例不低于20%。

这样,即使是项目烂尾了,只要流程完备、手续合规,项目的处置有较大的市场可行性。最近,万科收购的广州烂尾项目,就是典型例子。

四、时代的异形

总的来说,在当前时代背景下,房地产开发贷款粗暴盈利,资金用途明确,还款来源清晰,是最简单的贷款品种。

普通的贷款——流动资金贷款和其他项目贷款,难以解决的问题太多,而在房地产开发贷款面前,这些问题都技术性地解决了。理性人都是趋利避害的,所以,大部分的金融机构都战略性地倾向房地产开发贷款,甚至创造各项产品和工具,解决土地出让金问题,解决杠杆问题,解决再融资问题,让开发商低成本或者零成本开发项目,从而使得这只中国经济的异形强大无比。

至于盛宴何时休止,我等庸人难解。

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2017-08-08
尽调系列 | 房地产开发贷款为什么最简单
说尽职调查,也绕不开房地产这个现实经济的异形。本文,从纯粹技术的视角,来讲一讲房地产开发贷款为什么是最简单的贷款种类。

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