调控深水区，涌入楼市的钱减少了吗？

文丨 药糖

3月31日讯，毫无疑问，全国的楼市调控正在不断升级。但是，笔者有一个疑问，涌入楼市的钱真的减少了吗?​

​楼市调控全面进入深水区。截止目前，全国已有超过40个城市出台了120余次房地产调控政策。北京、广州、厦门、南京、杭州等多个热点城市，早已连续出台多项调控政策。其中，北京仅在短短10日内密集出台9次房地产相关政策，被誉为全国房地产调控标杆城市当之无愧。也由此可见，政府严厉调控楼市的决心坚定，行动起来也是雷厉风行。

常理推断，在如此高强度大规模的调控攻坚下，流入楼市的市场资金会逐渐较少。但是笔者深入分析发现，现实并不是!自去年开启楼市调控以来，涌入楼市的大量资金并未止步，甚至有大步向前赶超历史之势。

先从最贴近居民生活的个人住房贷款说起吧。截至3月30日，工商银行、建设银行、农业银行和交通银行年报悉数亮相。可喜的是，4家国有银行净利润保持了增长态势，资产质量也呈现向好趋势。四大行日均进账20.9亿元，仍是中国吸金能力最强的企业。扎眼的是，在当前备受瞩目的个人住房按揭贷款方面，以上四大行平均增幅近三成。

具体来看，截至去年末，工商银行的个人住房按揭贷款较上年增加7000亿元，增幅为28.8%;建设银行的个人住房按揭贷款较上年增加8117.52亿元，增幅为29.26%;农业银行的个人住房按揭贷款较上年增加6329.52亿元，增幅为32.8%;交通银行的个人住房按揭贷款较上年增加1659.23亿元，增幅为27.45%。其中，农业银行去年新增住房按揭贷款创历史新高，增幅也在四家国有银行当中居于首位。

据银行人士透露，个人按揭贷款投放仍是2017年信贷投放的重要方向。但是在投放贷款时，会注意支持居民个人住房合理的信贷需求，抑制炒房炒楼行为。由此可见，虽然楼市调控不断加码，但个人住房贷款并未受到严重影响，笔者也因此大胆推测，2017年个人住房贷款很可能有增无减。

接下来看一下当前房企拿地的真实情况。与楼市调控的冰冷监管形成鲜明对比的是，土地市场热度不降反增。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比上涨59.6%。从全国看，武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿元。而且，与2016年同期拿地最多的20大房企相比，2017年拿地最多的20大房企拿地总金额超过3030.63亿，涨幅为75%。

从全国范围来看，笔者发现一个有意思的现象，那些重点调控的城市，土地市场反而更加热闹。下面带大家看一下几个代表城市的具体情况。

3月28日下午，北京位于密云、台湖的2宗含自住房地块进行竞拍，现场气氛激烈，10分钟内举牌次数已经超过50轮，其中台湖地块以溢价39.8%的价格成交。3月30日，北京市3宗商办用地竞拍现场，房企高价抢地现象层出不穷，丝毫无惧3月26日刚刚出台的史上最严商办调控政策。

3月29日，广州位于白云、海珠和增城区的9宗地块进行拍卖，拍卖现场数十家房企展开激烈争夺。其中，时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率高达219%!

此外，作为房价飙升代表的上海，土地竞拍现场同样热闹非凡。3月29日当天，分别于上、下午各高价成交一宗土地拍卖。

针对当前几近疯狂的土地拍卖现象，易居研究院副院长杨红旭表示，一些企业可能预期过于理想化，高价抢地的后果并不乐观。在全国楼市调控不断加码的背景下，未来房屋销售变现是一大难题。就当前房企拿地价格推算，未来房屋售价要涨30%-50%，这些以高价拿下多块宗地的房企才能获得合理利润。但在楼市监管趋严的预期下，房价大概率会先降温再平稳回升，想要涨价30%-50%并不容易。

笔者通过对房企拿地现象分析发现，不同类型的房企对于拿地的态度开始呈现分化：当前疯狂抢地的多为中小房企，千亿级大房企反而对拿地坚持谨慎态度。融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，房地产行业风险已经很大，融创中国已于去年10月开始停止在公开市场拿地。万科董秘朱旭也表示，过去一年，房地产市场繁荣的背后隐忧浮现，快速的发展其实并不利于房地产的健康发展。

中国楼市当前“越压越旺，越涨越买”的脾气，跟中国股市“越跌越卖，越涨越买”的势头日益接近，而中国经济增长何时才能回归价值投资的本质，仍是一个任重道远的难题。

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