频繁遭黑,纽交所2020年第一中概股蛋壳公寓发长文回应

在新冠肺炎疫情中,刚在纽交所成功挂牌上市的蛋壳公寓创造了一个行业第一,它是第一个、也是唯一一个向全体受疫情影响租客提供疫情补贴的长租公寓企业,但好的措施,却在蛋壳公寓寻求获得房东免租期支持的过程中,引起社会关注。一时间,“强制免租”“两头吃”等指责,成了蛋壳公寓不可承受之重。

2月17日,蛋壳公寓再度发声,以一篇《蛋壳公寓致广大房东的真心话》的长文回应房东们的关切。回应中,蛋壳公寓两次向房东致歉,承认协商沟通中存在不足,但也解释自己的苦楚与困境,否认网上的不实指责。

  为什么向租客免租?

流动中的人口,催生了庞大的住房租赁市场,长租公寓企业在近几年也如雨后春笋般崛起。每年春节过后,市场都会出现一波租赁高峰,蛋壳公寓等企业也早就摩拳擦掌。

但疫情的发展速度超出了很多人的预料,面对不断增加的确诊病例数,各地上演了“硬核”管理模式,城市里的小区开始封闭式管理,农村也出现了封村、封路的现象,交通部门此前表示,今年春运返程不会出现传统意义上的高峰。至今,一二线城市的复工复产仍在推进。

没有返工复产,企业没了营收,员工工资也会受到影响。这种情况下,各地政府部门和行业组织倡议机构为企业和个人减免房屋租金。全国人大常委会法工委发言人也表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

早在2月3日,蛋壳公寓就发布面向全体因疫情受影响租客的补贴政策,对无法返城的武汉租客返还至少一个月租金,其他城市根据各地政府发布的延期返工天数,进行相对应租金补贴。之后,蛋壳公寓进一步升级租客免租措施。

不过,独木难支,蛋壳公寓的补贴还需要房东的配合。蛋壳公寓称,为了能够快速抵御疫情对每个人的影响,迫不得已从初四(1月28日)开始,向房东协商寻求免租期的支持,发挥专业平台的统筹协调优势,为租客无法返程提供对应的政策,最大程度降低疫情对每一个人带来的冲击。

  为什么向房东寻求免租期?

向全体租客提供疫情补贴,在长租公寓行业是“独一份儿”,这为蛋壳公寓迎来不少赞誉。但当房东们收到蛋壳公寓协商增加免租期通知的时候,他们不禁要问:蛋壳公寓的慈善为什么是房东买单?

在《致广大房东的真心话》中,蛋壳公寓道出了无奈。蛋壳公寓称:“从年三十开始,我们接到的电话咨询量相较往年有了不少增长,主要询问不能返程带来的一系列问题,这些异常的情况让我们意识到了疫情对我们产生的实质影响。春节后原本应该是长租公寓行业的旺季,我们不愿看到的是,随着疫情的发展,今年这个旺季没有了。”

没有了返岗复工,也就没了租赁需求,房屋空置成为长租企业最大的成本与压力来源。据了解,空置率是公寓企业的生命线,假设1套房源有4间房,哪怕有一间出现空置,要想做到不亏损,另外3间房的利润就要覆盖1间空置房间的成本,也就是说,其他房间的利润率要超过33%。而实际上,长租公寓行业的利润远远没到这个水平。

长租企业与一般房产中介公司的区别在于,他们提供的房子更加优质,但这背后需要巨额的成本投入。蛋壳公寓有专门的房屋设计师、供应链团队等,会将收上来的房子进行统一升级改造,例如装修、配置齐全品牌家具家电等,单单这个成本便数以万计。这样算下来,只有连续出租数年,才能进入获利状态。

除此以外,还要加上获客成本和人员成本。蛋壳公寓成立5年来,虽然已成为行业龙头,并在今年1月顺利在美国上市,但一直都处于亏损状态,疫情的来临,加剧了资金压力。

蛋壳公寓在长文中也坦言,成立5年来,通过预付房租的方式,从来都按时按点给房东打款,这次确实迫不得已向房东寻求免租期支持,为年轻群体提供最大程度的帮助,同时度过空置房源比较多的艰难时期,保证平台的正常运营。

另一家长租公寓企业的创始人近日称,从企业自救或行业自救角度讲,与房东协商下调房租价格,本身无可厚非。

  免租是强制的吗?

一场协商免租事件,却在低效的沟通中变了味道。蛋壳公寓表示,从各个渠道反馈最多的抱怨是——蛋壳公寓单方面通知房东增加免租期,不是协商,而且客服电话打不通。

对此,蛋壳公寓道歉了,“部分员工与房东沟通时存在一些问题,本意是通过协商的方式,向广大房东寻求免租期,但受假期和疫情的双重影响,客服中心无法正常运转、大批员工延迟复工,导致400电话长时间占线。”

据了解,目前,随着复工的到来,蛋壳公寓400来电接听率已达到95%,情况已大大改善。

“我们的初衷是在协商的前提下得到您的支持,同时我们非常理解,不少房东也有自己的难处,我们会充分尊重您的意愿。”蛋壳公寓对房东说。

  蛋壳公寓两头吃?

为租客免租的举动,不少房东也是支持的,而一部分房东的关注点在于,减免的这部分租金能否真的让租客享受到。一些地区房东的免租期长于租客的免租期,这又是怎么回事?比如,蛋壳公寓要求房东给予15天或30天的免租期,但给租客的优惠方案是提供10天的租期延长,或者相当于10.8天租金的“关怀代金券”,这被外界认为是“吃差价”。

这其实是犯了一个数学上的基本错误,因为租客端的10天补贴单单指的是“在租租客”,蛋壳公寓针对租客的整体补贴策略是一套体系,包括在租、续租、新签以及安置在内的全体租客。另外,房东的免租支持是收房价格,租客的补贴是出房价格,两者本身也没法直接划上等号。

蛋壳公寓给与租客的补贴,包括四个方面。首先,因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的在租租客,都获得了至少10天(武汉地区为1个月)的租金补贴,这些补贴可以用于所有蛋壳公寓App内的账单费用,也可用于延住。

续租租客,可以享受“续租首月立减50%月租金+3月再返还50%月租金到个人钱包+住满6个月再返20%月租金”的优惠,共计能减免1.2个月租金(武汉地区在此基础上再多返50%)。

针对新租租客,蛋壳公寓推出首月0元住活动,租客入住基本上都可以享受1个月的减免。

此外,各个小区管理严格,很多租客根本进不去,因此,蛋壳公寓会在小区附近重新为租客安排住处,这也是一块很大的补贴。

“蛋壳绝不会趁疫情大发横财!我们的目的是为在异乡打拼的年轻人提供最大程度的帮助,同时渡过因疫情影响导致空置房源比较多的艰难时期,保障平台的运营。”蛋壳公寓称,如果因此获得任何额外的收益,都将全部返还给房东。

“如果我们倒下了,真正伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。”蛋壳公寓还说。

这些话并非危言耸听。过去两年,国内先后有数十家长租公寓企业倒闭,房东租金难以收回、租客沦落街头的情况并不鲜见,企业、房东、租客三方都蒙受损失。至今,长租公寓行业的寒冬仍未过去,疫情更令企业雪上加霜。

  未来怎么办?

有业内认为,目前蛋壳公寓都是预付房租给房东,因此现在还不存在违约情况,或者说,房东们还不存在损失租金的问题。虽然有延付租金的情况,也还没有构成实质性违约。同时,许多地方都延长了春节假期和复工时间,真正的违约时间还要顺延。

蛋壳公寓称,长租企业的初衷是让年轻人拥有更有尊严的生活,不管与房东们的协商结果如何,都希望不损害租客的利益。

2月18日,针对受房东解约影响而出现居住问题的租客,蛋壳公寓公布了详细的安置解决方案,表示在疫情期间,将妥善安置每一位受影响租客。

1.租客可任选蛋壳公寓目前所有在租房源进行换租,并可享受大力度活动折扣、服务费补贴以及搬家补贴;

2.若租客暂时无法返回所在房屋,蛋壳公寓将尽量与房东协商,为租客争取更多的搬家时间。若仍需搬离的,蛋壳公寓管家将协助租客进行打包,并且将租客的个人物品妥善暂存在蛋壳服务站;

3.若租客选择离开蛋壳公寓,租客可享受免费退租。

新冠肺炎疫情对中国的影响,并不仅限于长租公寓,各行各业都正在受到波及,企业、房东、租客只有相互取暖,才能共渡难关。相信没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。

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2020-02-20
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