开年不利！恒大武汉一项目坍塌致6人死亡 今年还有2000亿还钱压力

恒大2020年开年不利，1月5日，恒大位于武汉的一开发项目发生事故，造成6人死亡，5人受伤。2020年恒大不仅面临600亿还债压力，而且更要面对回归A股无期，1300亿“退股还钱”的压力。

恒大2020年开年不利。

元旦刚刚过去，1月5日下午，恒大位于武汉的巴登城生态休闲旅游开发项目一期饮食中心工程部分脚手架突然垮塌，事故造成6人死亡，5人受伤。

该项目开发商为武汉巴登城投资有限公司，由广东贸琪投资有限公司100%持股，后者大股东为恒大旅游集团有限公司。项目位于武汉市江夏区天子山大道1号，用地总面积为10000 亩,其中建设用地土地面积6700亩, 生态防护绿地3300亩，项目规划可建地上面积 130 万平方米。

2009年8月30日，武汉巴登城正式奠基。此后数年间，该项目股权几经转手，最终恒大旅游全资子公司广东贸琪投资有限公司以56亿元挂牌价竞得上述股权。恒大接盘后，该项目又名“武汉恒大科技旅游城”。

由于股权几经转手，项目开发时间一拖再拖，直到2018年7月25日，项目一期二（3）一标段才获得施工许可证。

促销跑量 压线完成6000亿目标

中国恒大（03333.HK）1月3日发布公告显示，中国恒大全年销售额为6010.6亿人民币，合约销售面积约为5846.3万平方米，合约销售均价10281元/平方米。2020年其全年销售额目标位6500亿。

恒大并没有公布12月单月的销售情况，但对比以往月份业绩情况计算得出，于2019年12月单月，恒大合约销售金额为205.2亿元。

2019年初，恒大制定了全年销售6000亿的目标，6010亿的数额几乎是压线完成。

从恒大2019年销售数据来看，全年合约销售金额犹如坐过山车一样，波荡起伏。数据显示，截止今年上半年，恒大销售额只完成了2818亿，不到全年任务的一半，到8月底也只完成了3700亿。

10月份季度工作会议上，许家印又将销售和销售回款工作作为恒大集团的头等大事，为恒大定下目标，“今年一定要提前超额完成6000亿元的销售任务，同时，下半年销售回款要确保2800亿元、力争3000亿元。”

恒大在8月份启动“全员营销”抢收计划，祭出促销跑量策略。回顾恒大发展历程会发现，弃价保量，是恒大在许多轮地产调整周期中存活的有效武器。许家印早年便公开表示过“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这一观点。

9月，恒大实现合约销售金额831.1亿元，刷新集团单月销售额历史纪录。十月份，这一数据再次刷新，销售额达903亿。

与此相对应，数据显示，恒大9月10054元/平方米的销售均价，较去年同期下降约450元/平方米，降幅4.3%。十月份更是降到9336元，为全年最低点。11月份和12月份销售均价不足万元，处于低位。与全年销售均价保持每平方米1万元不同的是，第四季度恒大每月合约销售均价都低于每平方米1万元。

现金流净额由正转负 2020年要还600亿债务

开发商盖房子，都是拿别人的钱来盖房子，是一个资本游戏，核心竞争力是融资能力和融资成本。

自从提出“房住不炒”，并在今年首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，各种房地产收紧政策密集出台，房地产企业的融资越来越受到严格控制。央行直指房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业等领域支持力度仍有待加强。

在2019年最后一天，北京银保监局发通知，防范房企杠杆率过高，对净负债率畸高、经营策略激进、大量进行杠杆收购的房地产企业，应严格控制新增融资。

在降杠杆的大势下，房地产企业面临资金压力之际，都开始越发重视现金流管理。

中国恒大发布的2019年中期财报显示，公司上半年经营性现金流净额由正转负，为负456.22亿元，上年同期为净流入183.13亿元。经营性现金流为负，反映出其来自主营业务的现金流入少于现金流出。

在这种情况下，恒大需要依靠更多融资来维持资金链运转。上半年，中国恒大向银行等借款额达到2267亿元，同比增加29%；通过发行优先票据和企业债，融入了670亿元。中国恒大上半年融资活动所得现金净额达到1347亿元，同比增加了830%。

通过上半年大规模融资，为恒大赢得了一丝喘息的机会。截至2019年6月底，恒大的现金及等价物较2018年底增加了60%至2068亿元。

但是2020年恒大“还账”的压力也并不小。特别是恒大又杀入了另外一个极其烧钱的项目——新能源汽车行业。

根据天风证券(7.040, -0.14, -1.95%)研究所统计，2020年房企需要偿还的信用债规模仅2095.7亿元，其中恒大规模仅次于万达，为258亿。

恒大2020年到期债务

2010年1月份房地产企业大量供应链ABS集中到期，2020年房企ABS的偿还量将达到2287亿元，恒大达到107亿。

恒大2020年到期ABS

在海外债方面，恒大需要偿还的海外债33.7亿美元，约合236亿人民币。

2020年恒大到期海外债

三者合计，恒大2020年需要偿还债务超过600亿。

回A遥遥无期 今年还有1300亿“退股还钱”压力

除了上面提到的债务，恒大更有战投“退股”的压力当前。

2016年10月，中国恒大披露，深深房A(10.970, 0.00, 0.00%)(000029.SZ)将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。由此，恒大地产回A路径正式浮出水面。

中国恒大也先后引入了三轮战略投资者，共计融资1300亿元。恒大地产还与战略投资者签订了对赌协议，在未实现上市的情况下，恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。对赌协议使得这些股权融资更像是债权融资。

根据恒大地产当初签订的对赌协议，如果2020年1月31日前回A不成功，第一批、第二批战略投资者（合计战投金额700亿元）可以要求中国恒大全资下属公司广州市凯隆置业有限公司，按原有的投资成本回购股份，或额外无偿转让相应股份（投资者持股的50%）给投资者作为补偿。

到2020年6月30日，第三批战略投资者对赌承诺也将到期。如若三批战投均选择套现撤退，中国恒大还需要额外面临超过1300亿元的“退股还钱”压力。

而目前来看，恒大地产回归A股仍然遥遥无期。

深深房从2016年9月14日开始停牌，目前仍然处于停牌中，深深房光停牌公告就发布了整整90次，被投资者戏称“光恋爱，不结婚”。

2019年8月，中国恒大总裁夏海钧在香港的业绩会上表示，战略投资者可以选择留下来做股东，也可以选择“走”，但“相信这些战投会等着恒大地产上市”。

不过2019年7月18日，中国恒大公告称，将于2019年12月31日前完成通过2018年度的股息具体分配方案。根据2019年12月8日公布的股息分配方案，决定每股派发人民币1.419元（ 1.578港元）股息，这意味着恒大将拿出188亿用于股东分红。

自上市以来，恒大之前每年都向股东分派股息，但是，自从三年前计划回归A股后一直没有派息。

事实上，恒大回归A股与否直接决定其派息计划。中国证监会在《关于上市公司监管法律法规常见问题与解答修订汇编》中规定，“对于以收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方法作为主要评估方法的，拟购买资产在过渡期间（自评估基准日至资产交割日）等相关期间的收益应当归上市公司所有，亏损应当由交易对方补足。”

虽然证监会对于采取成本法、市场法作为主要估值方法时的期间损益归属没有明确要求，但是此番恒大分红派息也引发了市场关于恒大或许将暂停其回归A股计划的猜想。

尾声

根据2019年半年报显示，中国恒大的短债规模增加到了3759亿元，较2018年底增长18%，短债占其当前借款总额的46.2%。现金/短债比为0.77，这是中国恒大有史以来短债压力最大的时期。

在此时刻，中国恒大又加大了对汽车产业的投入，这直接导致其经营性现金流转为负数。去年9月份，国际评级机构标普称中国恒大的流动性逐渐弱化，下调了中国恒大的评级展望，由正面至稳定。

要应对债务压力，恒大唯有进一步加大周转率，项目更快的开发，更快的投入市场。

1月7日，武汉市应急管理局发布《市安委会办公室关于深刻汲取江夏区“1·5”较大建筑施工坍塌事故教训进一步强化全市安全生产集中整治和冬季安全防范工作的通知》，提出要有效遏制事故发生，对赶工期、超产能等各类非法违法违规和违章指挥、违章作业和违反劳动纪律的行为“零容忍”。

武汉恒大科技旅游城发生安全事故致6人遇难后，恒大集团董事局主席许家印昨晚连夜组织紧急会议，令恒大系统所有在建项目暂时停工，排查安全隐患。

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