我在日本开民宿:一个温州90后的异国炒房之路



文/许伊雯

编辑/罗传达

2019年,随着创业水位提升,更多人把目光投向海外,过去在中国发生的故事,如今在印度、俄罗斯、巴西、非洲等海外上演,出海让他们有了新的创业起点和增长引擎。

大航海的时代,践行者的故事需要被关注,锌财经采访了一系列出海企业、行业、人物,希望呈现有价值的商业报道。以下是一群90后在日本东京的“房事”历程。

核心团队仅15人,绝大多数是90后,没人认为这样一群人能轻易做成一个品牌,遑论“全球品牌”。但事情正与常人“认为”的相反。

前不久,宅东(ZAITO)在温州国家大学科技园,搞了一场“全球品牌发布会”。CEO周元凯,站台40分钟,控场力熟稔。

周元凯称,宅东刚成立不到1年,专注于打造日本东京核心城区的“实用主义独栋民宿”。“我们已经在东京自持5栋楼和3块地皮。”

他们计划在2020年日本奥运会前,完成50幢独栋置业、500个房间,立志做日本(东京)第一民宿品牌。

宅东这份事业,背后是一个处在风口中的赛道。

2018年6月,日本《新民宿法》(以下简称“新法”)颁布,整顿不合规民宿。行业遭遇大洗牌,光是Airbnb就下架近4万套房。这造成了行业大缺口,此前有报道称,2020年日本酒店客房缺口将达1万间。

在新法的环境下,日本个体投资民宿户单打独斗的时代已悄然过去,大资本开始进入,成了如今投资日本民宿业的一股潮流。

资深房产投资者洪粤申告诉锌财经,过去半年来,他走在大阪的日本桥、心斋桥和难波路上,基本每隔一两百米就能看到一栋酒店或者一户建民宿拔地而起,中国人的身影随处可见。

重金买楼

在日本做民宿,首先要解决房子的问题,买楼是一个办法。

在资深玩家沈翔看来,在日本买房子的另外一个好处就是,产权是自己的。

还不限购,外国人有钱就可以在日本无限购买。近年中国人在日本置业买楼的,有经商的、投资的、留学生,还有的为养老、为后代着想的。

对于宅东这样的投资者来说,买楼,又分两步同时进行,一步是自己直接买现成的楼;另一步是直接买地,然后平地造楼。所以说宅东的资产比较重。

同在这个赛道的有一居创始人戴周颖告诉锌财经,“在民宿这个行业,我觉得特别明显的是,有资产就不怕没流量。”他肯定了资产的重要性。

杨杰是宅东进军东京置业的关键人物。除了合伙人的身份,杨杰还是开诚株式会社社长、东京拓殖大学经济学博士,从事房产8年,不折不扣的90后,

早在新法摇摇欲坠之时,宅东联合创始人张成就通过朋友介绍,与他有过合作想法。新法出台前的东京4月,张成、周元凯和杨杰,三人在一家居酒屋见面,从日本经济聊到日本民宿,畅谈三夜。

三人达成约定:在东京做大做强宅东。

去年,宅东买下第一幢独栋商用楼,取名“菊川”,加税总价700多万元人民币。尝到甜头的宅东随后开始收楼、收地:均位于东京都墨田区的3幢楼和2块地。墨田区有日本最高建筑晴空塔,又名天空树,相扑比赛、烟火大会均在此举行。

周元凯向锌财经介绍他们的楼地花销:“横川錦糸町的均价29398元/㎡,总价约1000万元;押上横川二号,均价27778元/㎡,总价约1000万元;浅草旗舰店,33030元/㎡,总价约2400万元。向岛和宅东·本间贵史体验店则在建设中。

这么多的资金都是从哪里来?周元凯说,一部分资金来自团队各自创业的积累;其次,通过日本银行贷款所得,“日本央行通过超宽松货币政策不断刺激经济,为廉价房地产贷款提供充足资金。”

周元凯告诉锌财经,他们这个团队不玩虚的,“可以叫我们中国炒二代,相较父母辈的投机行为,我们会跟着趋势和大方向去炒房,比较理性,属于稳健型。”

这里再多说一下日本的炒房环境。锌财经采访了一位在日本购置房产的资深业内人士。赴日买房的中国人从火爆到冷静,他是亲历者和见证者。

他告诉锌财经,“现在,日本新盘层出不穷,但完全没有一抢而空的现象,基本都只能慢慢卖,二手房转手交易也比较普遍。”

相较而言,日本买房的年轻人并不多。“日本年轻人大多没钱买,尽管银行贷款利率低,他们也无力偿还贷款。”

“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑,据戴周颖估计,日本土地交易约有10%来自中国人,其中包括华侨和其他地区的华裔。

上线民宿

买楼不是目的,重要的是把民宿玩好,这个赛道有名人也有素人。

2017年底,著名天使投资人薛蛮子,用他惯常的“高调”模式宣布:他在京都已经买下了12栋百年町屋,其中12月3号这一天更是一口一口气买下了7栋。他这么买买买,也是为了做民宿。据说他的计划,是要买下100栋町屋,作为“蛮子民宿”这一品牌的一部分资产。

对于宅东来说,本来拿到房也就可以着手做民宿了。但事情并没那么顺,因为2018年6月日本新民宿法正好实施,政策相当不明朗。

据《环球时报》报道,民宿行业此前在日本是个灰色地带,不受法律条款约束。一间空房,哪怕只有一张空床,都可以挂在网上短租,既为一些房东创收,又解决了旺季酒店供应不足的问题。

看似一举两得的行为由于缺乏监管,也产生一些安全隐患,各种负面新闻频频见诸报端:男房东偷拍、猥亵、强奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”,要求缴纳巨额“罚款”;甚至爆出不法分子利用民宿进行毒品交易的丑闻……

新法出台后,日本政府加强打击非法民宿,日本民宿的数量在短期内下降不少。许多前往日本旅行的自由行旅客受到持续影响,比如住民宿被警察赶出来,订的民宿在平台下架,房东要求取消订单等等。

为了尽量维护本国人居住环境,日本民宿新法还对民宿经营进行了严格的限制。比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住,必须委托第三方经营公司来管理”等。

如何破解新法难题,以最快速度上车?

宅东中日团队三天三夜开着电脑研究,最终研究出对策:决定继续自购独栋楼或土地,自建中日的跨国团队,并且申请各类相关管理牌照,对手上的民宿物业进行管理;并通过民宿+短租+长租的形式,与每位入住客户签署合法协议,来完成365天全年运营。

周元凯等人赶往东京,开始着手办理民宿管理运营资格。

他们成了区役所(办理民宿资格证的地方)里的“红人”,工作人员会开玩笑“又来啦”。由于熟悉流程,办理民宿证的效率从原来的1个多月,到后来大幅度缩短到了15天左右。

2019年1月17日,宅东第一件独栋民宿“菊川”上线运营,正式对外推出宅东民宿。同时,菊川在国内的OTA平台(在线旅行社)也陆续上线运营。菊川在途家一经上线就被评选为优选PRO房源。4月中旬,在Airbnb上被授予“超赞房东”身份。

时下主流的OTA平台

上线3个月以来,菊川总营业额48.35万元,樱花季(3-5月)的预订率为86.88%,预计年营收回报率24.19%(税后)。

要知道,在日本做民宿,普通回报率通常只有5%-6%。

周元凯解释自己为什么回报率这么高:一般民宿全部自费投入,如果入住率在85% 以上,回报率通常会有13-15%;不过,由于宅东在日本注册了公司,通过贷款(贷款额度可达60%,利息低至2.8%/年),回报率可达到20%以上。

所以也有业内人士分析,在日本买房投资的核心优势是银行贷款利率低。

有一居创始人戴周颖告诉锌财经,流量及资产的数据分析,不仅能够提高营收,又能为设计和装修确定方向,从而形成了一个闭环。这个闭环里面,设计和装修很重要。

在好友的引荐下,宅东接触到被誉为“神之手”的日本一级建筑师、设计师本间贵史。后者因在《梦想改造家》节目中爆改一家七口人均6㎡的“最受限制房型”,打造实用的居住空间而被中国观众熟知。

宅东的产品注重实用主义与舒适理念,同本间贵史的理念不谋而合,遂确定由其对宅东进行标准化的软硬装改造和政府要求的消防改造。

“随着日本自由行的高度发展,大家都会越来越趋向于一个人性化个性化的服务。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的设计,民宿是一个更能体验当地人文风情更像家一样的感觉。” 日本资深房产投资人洪粤申认为这是趋势。

越来越多的人在东京做民宿,其实背后还有一个市场契机:明年即将举办的东京奥运会,是日本时隔56年后第二次办奥运会。

这可以增加游客数量。日本政府计划将外国游客人数从2017年的2870万人次,增加到2020年的4000万。游客对日本太重要。他们本国人口正面临急速下降的问题:少子化、老龄化、晚婚、不婚等越来越严重。

全国人口在减少,唯独东京在增长,主要原因在于:外来人口的增长。外来人口即游客,游着游着成了东京市民。游客的增长与住房的紧缺,让无处不在的温州人看到隐藏的巨大商机。

三大都市圈人口唯东京在增长

更多玩法

这个世界的每一条路,都是前人走出来的路。在日本玩民宿的这条路,自然也有先行者。

过去几年,随着Airbnb模式的兴起,民宿规模迅速扩张,成了酒店产业链衍生出来的一种家庭式旅馆。这些在日本买房的中国人开始有了新的玩法。

资深房产投资人洪粤申告诉锌财经,2017年之前,在日本做民宿主要有以下几类人:

第一类人,在日本有着本职工作或者爱人在日本有工作的。这类人往往把民宿当做了一种副业,大多数以买下房源保值为主。他们对于入住的房客有一定的选择,做民宿更多的是一种情怀,喜欢和来日本的游客聊天打交道。

第二类人,

大多数以留学生为主,或者是拥有很多客源渠道,并且有很多时间可以去打理民宿的人。这类人大多数是租房子做民宿,因为有着房租的压力,所以成本相对较高,开的价格会较低,以保证客满可以有更多的回报率。

第三类人,以有钱的大老板和房地产中介为主。买断一栋楼做酒店式民宿,或者其他海外投资房产交给不动产管理经营民宿。

锌财经调查发现,第三类人当中,又有不同的玩法:

1、小额投资的中国人,委托日本地产公司在日本买房及经营民宿。这些投资者通过远程通知清扫公司进房清扫、通过网络进行预约订房。

2、通过购置楼房,建造一个人文度假体验馆,如青普文化行馆。

3、通过购置楼房或者买地创立民宿品牌,如有一居、小樽寒舍、蛮子民宿、Ostay、美庐(Miro)、京恋等。

宅东大致就属于这一类。

但周元凯告诉锌财经,宅东有两点区别于其他玩家:区域性和时间点的不同。

首先,聚焦东京地区,“蛮子民宿在京都,小樽寒舍在北海道,我们不是一个区域维度。从人口和经济角度,东京呈现持续上升发展,不管从资产保值和增值角度,东京都是最合理保值的。”

杨杰向锌财经分析了日本房地产近9年来的价格走势:自2013年日本申奥成功后,曾一直处于低迷的楼价随之逐步增长,其中东京楼价每年约有10%的升幅。

其次是进入的时间点不同。随着新法上线,日本民宿业遭到洗牌,宅东趁机进入,成为新法后第一批进入的中国玩家。

“‘有一居’趋向于偏中介的民宿置业服务平台。”周元凯看到,新法出台后,有一居以往购置的楼房,由于新法对于房子类型的限制,有些已经不能作为民宿。

部分民宿品牌极具日本文化特色,相较而言,宅东是“实用主义的独栋民宿,旨在解决用户在城市内的住房刚需,性价比高。”

根据宅东创始人兼运营胡畏提供的数据,同等可使用面积下(约40平方米),宅东的价格为250-300元/人/晚,而普通酒店为800+/人/晚;近似价位下,宅东民宿可使用面积约40平方米,而普通酒店可使用面积不足15平方米。

还有第四类人,属于比较有脑子的会拉拢一批房东招揽旗下,有自己独特的宣传渠道和获客渠道,所谓的二房东。他们在自己民宿开不下去或者住满的情况下,把单子分给旗下的房东,实现双赢,他们大多数是通过赚取差价的方式来盈利。

新法出台前,造就了以上一大批以Airbnb为设备的玩家。新法颁布,原则上不允许在居民区经营民宿,但需求始终在,因此日本存在大量灰色民宿。

东京四月

宅东的商业模式前期重加盟扩张,这就意味着,宅东到后面将不仅仅是自己买楼做民宿。他们期望吸引高净值人群到东京,后者可通过宅东买楼,也可以自己买楼,委托宅东管理运营。宅东将收取民宿运营利润的25%-30%作为管理服务费用,包括所有平台上线,前中后期民宿运营的人力管理成本等。

这个市场巨大。途家首席商务官李珍妮判断,在日本民宿新法实施后,民宿市场遭遇了大洗牌,未来合法房源和专业玩家们将会占据主场。

世界级的商业街银座

宅东团队前期仍以运营民宿为主。根据计划,一旦50栋房子500个房间全部建成,按照365天80%的入住率,他们每年将连接14万游客,针对这些消费者客户可以衍生医美、留学等业务。

他们更期待宅东在具备一定规模后,在民宿产品的背书下,引入更强背景的金融机构,并保持一定的融资节奏上市。

做这个事情的是一群进击的中国90后。这支年轻的团队,中日合伙,分布在温州和东京,核心股东多是被周元凯喊过来“帮忙”,一帮就扎根了。

王天玲是投资总监,1993年出生,人称大天,长得清水芙蓉。周元凯笑说,找她来不是看中她的外貌,“她在金融投研方面拥有极强的天赋。”

周斌是设计师,1990年出生,人称“金融之子”,是个怪才,也是团队年纪最大的。但别人给他介绍对象时,他打哈哈称,“我要加班……”

团队有能力有精神,让周元凯看好这份事业的未来,“如果这样的团队创业还不成功,我就回家考公务员去。”他跟锌财经开玩笑道。

周元凯

东京的四月,夜晚有点凉。周元凯经常走在安静的街头,穿过与浪漫平行的晴空塔。

“在东京,你会非常有安全感。”周元凯眼中的东京非常成熟,这里找不到任何法制之外的东西,凡事都有迹可循。但这也意味着,日本现存在商业模式创新的不足。

“一旦抓住机会,你就可能成为佼佼者。日本有很多值得我们学习的地方,但我们一样可以把中国的理念、创造力、想象力和活力带给日本。”

©本文版权归“锌财经”所有

极客网企业会员

免责声明:本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿,凡在本网站出现的信息,均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性,但不保证有关资料的准确性及可靠性,读者在使用前请进一步核实,并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏,概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时,应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明,并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后,将会依法尽快联系相关文章源头核实,沟通删除相关内容或断开相关链接。

2019-05-06
我在日本开民宿:一个温州90后的异国炒房之路
文/许伊雯编辑/罗传达2019年,随着创业水位提升,更多人把目光投向海外。核心团队仅15人,绝大多数是90后,没人认为这样一群人能轻易做成一个品牌,遑论“全球品牌”。

长按扫码 阅读全文