来源：青财经原创微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2020）
“轨道+物业”的先锋企业京投发展不久前交出了一份成绩单。公司的多项财务指标在2019年出现下滑。其中，营业收入同比下滑45.73%至43.28亿元;归属于上市公司股东的净利润同比下滑78.54%至7680.99万元;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润同比下滑86.25%至3986.21万元;基本每股收益0.1元，同比下降79.17%。
负债总额同比增5成达420亿元
过去的一年，京投发展的营业收入主要来自四项业务。其中，房地产销售业务的收入贡献为41.71亿元，占比96.38%，同比减少46.63%;物业租赁业务的收入贡献为3759.94万元;进出口业务的收入贡献为9523.64万元，同比减少1598.79万元;服务及其他业务的收入贡献为2373.29万元。
作为深耕北京的房企，京投发展来自“大本营”北京区域的营收贡献大幅减少。去年，北京区域为该公司贡献了41.94亿元营收，营收占比96.92%，同比下滑45.43%;毛利率为32.28%，同比下滑0.75个百分点。在无锡区域，京投发展的营收为59.7万元，同比降幅达99.59%。
京投发展在年报中表示，由于受到调控政策的影响，公司部分类型产品销售难度增加，签约、回款手续用时较长，房地产项目销售结转产生的收益下滑，公司的签约销售额及营业收入均未达成年初制定的目标。
财报显示，2019年，京投发展的签约销售金额仅65.42亿元，完成76.8亿元销售目标的85%，连续第二年未完成预期中的销售业绩。时间回溯至2018年，该公司的签约销售金额仅45.39亿元，目标完成率为65%。
销售业绩虽然未达预期，京投发展的投资力度却在持续加大，仅土地投资就达130亿元。较为典型的是，报告期内，京投发展曾以37.20亿元和63.00亿元总价获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)及海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目。去年底，京投发展又联合无锡地铁、中铁四局等以85亿元总价斩获无锡3宗地块，成立联合公司进行开发，大力布局“TOD 智慧生态圈”。
规模扩张之下，京投发展的总资产与总负债同时增加。去年，京投发展的资产总额同比增加143.25亿元至461.93亿元，增幅为44.95%;负债总额同比增加148.04亿元至420.57亿元，增幅为54.32%。其中，有息负债的规模约316.31亿元，占总负债的比重为75.21%;各类借款净增加额为108.26亿元，同比增长52.03%。
京投发展在年报中解释称，随着规模的扩大，项目开发速度持续加快，这导致公司的预收账款同比增加89.47%至17.5亿元，在公司的总负债中，有约37.1亿元的预收账款，占比达8.83%。而在业内人士看来，时下房地产行业正处于整体调整期，京投发展的各项已签合同待收账款是否能如期回款仍是未知数。
在快速的规模扩张中，京投发展的经营性现金流量净额大幅下滑。去年，京投发展的经营性现金流量净额由1.5亿元下降至-72.4亿元，同比降幅达5042.8%。时间回溯至2017年至2018年，京投发展的该项财务指标分别为-1.87亿元和1.47亿元。
在杠杆率方面，青财经查询财报获悉，自2017年至2019年，京投发展的资产负债率分别为84.74%、85.52%和91.05%，逐年上升。随着债务水平的走高，该公司的资金缺口逐渐加大，截至去年末，京投发展的货币资金仅20.87亿元，但是短期有息负债超过107亿元，存量资金缺口超80亿元。
事实上，近几年，京投发展的净负债率一直在高位徘徊。Wind数据显示，2016年时，京投发展的净负债率为344.22%，达到近5年来的最低值。在2018年，京投发展的净负债率上升至383.47%，直至2019年三季度末，其净负债率已高达698.42%。
为了缓解融资压力，京投发展曾在去年3月、7月和8月三次进行公开市场融资。其中，2019年3月，京投发展公开发行10 亿元公司债券，票面利率为3.99%;7月，公开发行5亿元公司债券，票面利率为3.78%;8月，公开发行5亿元中期票据，票面利率4.7%。
与此同时，京投发展的费用化利息支出随之走高。截至去年底，京投发展的三项费用总计5.95亿元，同比增幅为27.26%。其中，由于费用化利息支出的增加，京投发展的财务费用同比增加4567.24万元至1.98亿元，增幅达30.07%。
“TOD”项目开发周期长考验公司资金链
由于背靠第一大股东京投集团，京投发展较早尝试了“TOD”模式，并被称为业内“TOD”专家。随着2008年北京奥运会的来临，地铁建设迎来高峰，北京轨道交通路网大幅增长，京投发展又率先对地铁沿线的土地进行了开发。
所谓“TOD模式”，即“轨道+物业”模式，主要指以公共交通为导向的物业开发，包括在交通轨道沿线、站点和车辆基地等地方进行住宅开发、商业开发等，该模式可以使得公共交通土地获得集约化发展，同时使人们的日常生活更便捷。
有业内人士指出，京投发展的控股股东是京投公司，而京投公司是北京市国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资和资本运营任务，这为京投发展“TOD项目”的推进提供了规划、融资等诸多便利，也保证了其在资金回收、现金平衡方面的抗风险能力。
公开资料显示，早在2011年，京投发展曾与万科和京投置地联合竞得了第一个轨道交通项目郭公庄项目，随后于2013年，又推出了轨道交通项目西华府，该项目在入市当年便为京投发展贡献了67.73%的签约销售额，并刺激京投发展在2014年和2015年也实现了销售额的快速增长。
进入2016年之后，京投发展的销售业绩出现下滑，2017年，京投发展披露的销售额7.39亿元，达到近6年来的最低值。2018年和2019年，京投发展的签约销售额虽有上涨，依然未能达成相应的销售目标。
除却楼市调控的影响外，京投发展近6年的签约销售额波动与其力推的“TOD”模式息息相关。“TOD项目”的建设周期一般较长，从策划到真正上市的周期长达5年甚至更久，项目的建造成本也比一般项目要高，这会为京投发展带来诸多困难，上述业内人士称。
尤其是，京投发展的项目大多集中在北京地区，单个项目体量较大，这也造成其业绩增长对单个项目的依赖程度较高。随着中海、万科、绿城、碧桂园、保利、龙湖和招商蛇口等龙头房企近几年涌入了TOD模式进行开发建设，激烈竞争下，留给京投发展的压力可想而知。
过去的一年，京投发展积极从京内走向京外，拓展“TOD智慧生态圈”，但北京依然是其当之无愧的“大本营”。财报显示，截至去年底，京投发展的存货主要包含北京地区的轨道物业项目檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府和无锡轨道物业项目，存货期末余额为334.42亿元，较年初增加了123.06 亿元。
京投发展对外表示，公司未来将继续发挥轨道物业开发核心竞争力，结合全国轨道交通发展契机，开拓新的业务区域，以获取更多的轨道物业项目，“植根北京、茂盛全国”，形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。
有地产分析人士表示，TOD项目涉及轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、休闲绿化等多个方面，庞大的投资额、漫长的开发周期会对房企的成本控制、资金周转及开工速度等提出新的挑战。
事实上，除却欠佳的销售业绩外，京投发展的去化压力正在逐年攀升。财报显示，该公司反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”一值，已从2016年的3.2上升至2018年的6.77，在2019年三季度末，该指标又进一步上升为9.91，去化压力由此可见。
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