三年降债4500亿,恒大减“负“前行

三年降债4500亿,恒大减“负“前行

去金融属性之后的房地产风向,终究需要硬实力的比拼。战略角度而言,恒大已经做好了准备。

作者丨韩小黄

编辑丨顾盼

来源丨AI蓝媒汇

上市11年,在经历了跨越式高增长之后,恒大决意进入新的战略阶段——降负债。

3月31日,恒大召开了2019年度业绩发布会。

会上公布的数据显示,截至2019年12月31日止,公司实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408亿元,同比下降48;资产负债率77.9%,同比增长4.2%;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

各项数字,均处于行业领先水平,除了负债。

所以,相较于过去一年的经营成绩,恒大更关心的是下一阶段的路该怎么走。

管理层深谙这个逻辑,所以正常业绩发布会最大的亮点并非数字,而是面对既定数字,恒大2020年的新型战略方向。许家印宣布:“全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

销售的比拼中,恒大已然领先。而后者主动提出的战略转型,则一举将房企战事带进了降负债的下半场。

三年降债4500亿,恒大减“负“前行

高负债,不只是恒大的问题,更是行业的心病。

2019年,国内商品房销售额共计15.97万亿,增速比上年回落5.7个百分点,这是“住房不炒”政策之下,市场回归理性的结果。且普遍的分析称,这种理性不会发生根本性的改变,未来较长的一段时间内,全国商品房市场容量均将维持现有水平。

而在五年前,市场还不是这样的形势。

发布会上,许家印主动提及,五年前的恒大战略还是“三高一低”:2015年,宏观背景之下,经济下行的压力较大,房地产的核心诉求是去库存。而金融业对于房地产的支持,造就了整个行业的空前发展机遇。

“你买一个项目,上一个项目,项目还没有到手了,就有好几家金融机构开始跟你主动来谈。”

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彼时,房地产和金融的关系极度亲密。

所以,恒大也正是在那时提出了“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的核心战略。这在当时的政策背景和行业背景之下,无疑是迎接机遇最好的方式。

恒大也抓住了这波红利带来的机会。

2015-2017的三年间,恒大的销售额实现了从1300亿元到2000亿元,再到3700亿元、5000亿元的跨越式发展。

强劲的销售能力和运营能力,让恒大这个资历算不上老道的房地产公司一跃至行业领先地位。

在中国房地产协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的2020中国房地产开发企业500强测评结果中,恒大蝉联榜单第一。

中国房市的黄金十年,恒大凭借战略优势迅速崛起,成为了巨人。而伴随着潮水的变化,恒大也在改变战略这件事上率先反应过来。

2018年伊始,降负债的远谋已经显现。恒大的战略正式从“三高一低”转向“三低一高”,低负债、低杠杆、低成本、高周转的模式成为核心。

这是宏观政策及市场集体需求之下必须开启的转变,“房地产商的黄金二十年是没有了,我们现在必须将房地产的金融属性去掉。”自此之后的两年,恒大的资产负债率从430%降至150%。

直到这一次正式将“降负债”提升至集团最重要的战略之一,是恒大再次踩准节奏的体现。

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三年降4500亿负债,这是恒大明确的KPI。

如何实现这个明确的数字目标,则是战略层面之下的策略体现。

首先,恒大自身最重要的销售优势不能丢,高增长的开源策略是重中之重。许家印为这个策略定下的KPI是年内实现8000亿元,到2022年突破1万亿。

线上布局,是恒大最大的优势所在。

进入2020年,突如其来的疫情黑天鹅让各行各业都遭受重创,本就遇冷的房地产也随之进入寒冬,多数房企业绩出现同比下滑。

根据克而瑞研究中心3月31日发布的报告显示,今年第一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降约20.8%。

但与之相对应的是恒大线上销售带来的逆势突破。根据其公布的数字显示,恒大一季度销售额为1465亿元,同比增长23%,销售回款1133亿元,同比增长55%,名列行业第一,刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录,疫情阴霾之下,迎来了业绩的“开门红”。

许家印直言,主要源于“网上销售”带来的颠覆性营销革命。

始终优越的销售能力,让恒大无论如何转向,都具备了基本的底气。

而为了实现高增长的销售额,除了营销能力的革新,最重要的还是恒大20年布局中的规模优势。

发布会上,管理层多次强调,“我们有足够的土地储备,但在支撑销售额高增长的目标同时,也要实现控规模的战略方向。”

数据显示,在不包括旧改项目的前提下,恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米,67%分布在一二线城市。也就是说,恒大只需发挥营销优势,充分利用现有“粮储”,增加现金回款的同时减少买地支出,就能够大幅降低债务总额,最终完成战略目标。

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许家印算了一笔账,“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

除此之外,搭配过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,开源节流、环环相扣,这正才恒大提出“高增长、控规模、降负债”三大战略的内在逻辑。

去金融属性之后的房地产风向,终究需要硬实力的比拼。战略角度而言,恒大已经做好了准备。

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2020-04-01
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