首批9只公募REITs来了！收益超美股，或引机构投资者抢购？！

5月17日晚间，中国REITs市场迎来历史性一刻，首批9只公募REITs产品获批，万亿公募REITs正式启航。

据极客网了解，虽然公募REITs尚未正式发行，但机构投资已经摩拳擦掌，跃跃欲试了。不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金都表现出强烈的参与意愿。

有基金人士透露，有很多客户前来咨询，保险公司尤其积极;此外，招商财富资产在基金业协会备案了一款名为“招商财富-招银基础设施1号集合资产管理计划”的产品，产品材料显示，此款集合资产管理计划主要投资公募REITs以及货币市场工具。

什么是REITs，为什么这么火?

机构投资者翘首以盼的REITs，在个人投资者群体中知名度并不高。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如说本次获批的9个项目中便包括高速公路、产业园区、仓储物流等。

对投资者来说，REITs工具降低了布局优质不动产的门槛，丰富了投资品种。投资者花费少量资金购买基金就能享受到高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。

除了降低门槛、丰富投资品种之外，长期来看，REITs产品为投资者带来了稳定、良好的回报。近30年，富时全美REITs指数的年化回报率为10.26%，富时全美权益型REITs指数年化回报率为10.73%，高于同期标普500指数10.42%、罗素2000指数的10.44%和道琼斯工业8.42%。

数据来源：NAREIT，平安证券研究所，截至2021年3月31日

与此同时，REITs在通胀环境下的表现令人瞩目，4月美股市场REITs单月上涨8%，跑赢了标普500与纳斯达克指数5%的涨幅，并肩标普大宗商品指数。

数据来源：中金策略

无论是作为长期资产配置还是试图在短期通胀环境中获取超额收益，REITs资产都有良好的表现，也就不难理解为什么公募REITs发行火爆了。

首批9只REITs项目概况

这首批9只REITs包括了上交所的5单所涉项目分别是：张江光大园封闭式基础设施、沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施、首创水务封闭式基础设施证、苏州工业园区产业园封闭式基础设施、普洛斯仓储物流封闭式基础设施;深交所的4单分别所涉项目是：首钢生物质封闭式基础设施、招商蛇口产业园封闭式基础设施、广州交投广河高速公路封闭式基础设施、盐田港仓储物流封闭式基础设施，项目概览如下：

资料来源：招募说明书

综合来看，首批9个REITs项目底层资产均较为优质，预计现金分派率在4%-12%之间，平均现金分派率在6%附近，华创证券固收团队认为，作为首批试点的标杆项目，其初期发行及后续管理大概率都会得到较好的政策支持。且从目前已披露信息的项目的IRR测算来看，个别优质项目收益率可达6%以上，具备较高投资价值。

REITs投资风险

从项目本身来看，公募REITs的投资风险与项目底层资产息息相关。首批9个REITs主要包括产业园、高速公路、仓储物流、市政设施4大产业。

其中，首钢生物质(固废发电)、首创水务(污水处理)面临环保政策改变、国家补贴退坡的政策风险;两个仓储物流项目的收益与国际贸易景气程度紧密联系;产业园的出租率则与创业环境、经济环境相关。需要投资者在购买前对底层资产有充分的认知。

与此同时，作为全新的公募品种，REITs与以往的二级市场投资完全不同，是公募基金实实在在接盘了一个实体经济的项目，项目的运营管理就成了一个巨大的问题：是公募基金自己去管理，还是花钱委托其它公司代为管理?如果是公募基金自己管理，那么公募基金有没有对不同类型底层项目长期的运营管理能力?如果委托其它公司代为管理，如何设立管理目标，如何评价其管理能力?这些是容易被投资者忽视的风险。

项目的运营情况直接与REITs产品的收益挂钩，比如有的高速公路只有收费站，而一些运营管理优秀的高速公路则靠服务区、加油站等一系列附加服务增加了收入。

据极客网了解，不少基金公司的REITs项目运营管理人才缺口较大，公募基金正在招兵买马，积极补充项目运营人才。而公募基金如何合理妥善运营未来更多不同种类的项目，也将是一个长期的课题。

图为基金公司在某招聘网站上的招聘信息

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