房地产“三高”你真的了解吗?哪些方面将受限?

提起房地产行业，融资新规“三道红线”如影相随。去年8月“三道红线”出台，但究竟什么是三道红线，出台的作用又是什么?

监管部门设置“三道红线”，具体为1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。

在这三个指标中，资产负债率通常是用来判断企业整体负债水平;净负债率则是判断房企自身财务风险，通常用来反应房地产公司真实负债压力及杠杆水平;现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可了解到现金流压力及安全性。

同时，监管部门按“三道红线”，把试点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

也即：(1)如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;(2)“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;(3)“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;(4)“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

具体的指标计算方法如下：

红线 1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)

红线 2 指标：净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计

红线 3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务

如：荣盛发展财报显示，在“三道红线”的监管要求下，截至2020年底，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率73.78%，略高于监管要求的70%;净负债率80.18%，符合低于100%的要求;现金短债比1.23，符合监管不低于1倍的要求。由此看来，该公司两条达标，一条踩线，位居“黄档”。

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