优质资产荒,龙湖如何逆向生长

刘亮亮 2022-08-18

原标题:优质资产荒,龙湖如何逆向生长

近日,龙湖集团冲进了公众视野,一则维权喊口号视频和一张出处不明对话截图,便让企业陷入舆论风波。这不得不让人深思,大环境趋紧背景下,即便是优质民营地产,也可能触碰到某些机构的敏感神经。

在这场不大不小的舆论风波中,龙湖受到影响,折射出现今商业圈对地产信心薄弱,谣言被无限放大,逐渐演变为一场狙击赛,精确瞄准优质选手。

优等生被“做空”,谣言不可信

最近,网络上有关龙湖的负面消息并不少,虽很快都被证实属于谣言,甚至不少传闻被质疑是恶意捏造,但对于企业的信誉损害确是不可逆的。

8月10日,有传言称龙湖商票出现逾期,导致当天港股内房股全线大跌,龙湖集团跌超16%。随后,龙湖紧急辟谣、而上海票据交易所也积极发声表示,龙湖集团不存在商票逾期的情况,同时对这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

房地产行业进入下半程,其抗市场风险性已大大降低,以至于市场听风就是雨,龙湖在政策的标准界限下,依旧满足三道红线政策要求,其实力依旧雄厚。

截至目前,龙湖维持着三道红线“绿档”的标准,且惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,是为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。数据显示,截至2021年年底,龙湖集团净负债率进一步下降至46.7%,现金短债比达到6.11倍,连续6年保持“三道红线”绿档水平。

以龙湖在南昌为例,南昌作为江西省会城市,商业地产暗流涌动,沃尔玛、家乐福和大润发等大型商超在南昌接连宣布关闭,传统商业中心遭受打击,新的商业综合体正加速整合,龙湖天街的到来,无疑为南昌的商业经济繁荣、居民消费增长提供重要支撑,这也进一步说明,龙湖在商业化以及体系化运营上,保持着强劲动力。

江湖老刘认为,受到疫情影响,导致各地出现停工、停贷潮,一方面,大众对于地产行业的高度敏感,进一步影响居民对地产行业的信心;另一方面,在极度脆弱的真空阶段,市场任何风吹草动,都将被“有心人”利用,即便是“优等生”也免不了被误伤。

多方增持,龙湖坚挺

对于龙湖集团的信心,从财团支持可见一斑。8月14日晚间,据彭博社援引知情人士报道,龙湖集团将获得一笔35亿元港币的俱乐部银团贷,预计近期将完成签约。

相较于普通的银团贷,俱乐部银团贷款入围门槛较高,需要融资方具备良好的信用、业务成长性好,获得银团的充分信任才能够获得贷款。龙湖集团获得银团贷,明显释放了一个信号,即银行依旧支持优质房企进行融资,也显示出银行业对龙湖集团发展的认可与信心。

在中信证券最新发表的评级报告中显示,维持龙湖集团“买入”评级,最高目标价为30港元。中信证券表示,龙湖在民企中最能坚守财务纪律,资产主要分布在一二线城市,销售回款波动小,中短期债务负担轻,投资性物业储备多,有别于一些高杠杆的民营企业。

此外,在资金回笼部分,龙湖也有条不紊,截至2022年7月末,龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币683.6亿元,归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。其中7月单月,龙湖实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。

江湖老刘认为,龙湖的核心实力,在于开发优质地段,这也是龙湖的主要特色。去年6月19日龙湖在武汉的首个双地铁TOD商业综合体武汉江宸天街开启了新消费时代的探索之旅。

今年8月19日龙湖在江西的首个TOD综合体青山湖天街也将正式开业。作为点燃城市级消费热情的龙湖天街,承载区域超级流量入口作用,从商场变成城市的地标建筑,龙湖天街可圈可点,龙湖天街已然成为城市商业中心转型升级的标杆。

有条不紊,稳固运营

此次风波,也有专业机构推波助澜的痕迹,近日,瑞银发布了对内房股及物管股最新评级及目标价报告,提及“7月国内前100名开发商合同销售额同比下降40%,暗示房地产销售复苏将推迟”,该报告将龙湖集团由买入下调至中性,目标价格下调至25.7港元。

不过,这丝毫没有动摇资方对龙湖的信心。8月12日,龙湖集团发布公告称,控股股东和主要股东选择增持股份,以代替收取现金分红,涉及总现金股息合计约55.6亿元。在外界看来,大股东及主要股东没有选择收取现金落袋为安,而是将分红变成对公司的增持,以实际行动彰显了对公司未来的信心。

据龙湖2021年年报显示,其净负债率仅为46.7%,龙湖已提前将其于7月13日到期的4.5亿美元债本金及利息转至信托人账户。截至目前,龙湖集团今年内已无到期需偿还债务。

在运营侧,龙湖在全国遍地开花,且运营依旧有条不紊。2022年上半年,惠州龙湖·天宸原著花园销售金额位列惠城区商品住宅销售前三;在武汉,龙湖天字系连续两年霸榜武汉改善楼盘前列,鼎立TOP1改善地位,重塑武汉人居标杆。

在长沙,龙湖将其装扮成一座夺目的“天街之城”,在月亮岛核心区域,建设一座超8万方的TOD商业项目,这将是其在长沙落地的第五座天街,足以说明龙湖优等生的运营实力。

江湖老刘认为,现阶段地产行业如履薄冰,民营地产业更需要提振信心,作为行业中标杆案例,一方面,大环境不稳前提下,龙湖仍需要市场检验;另一方面,面对不断被恶意“做空”、造谣中伤等行为,龙湖只能继续优化用户服务,强化自身基本盘。

从种种迹象来看,龙湖的基本盘可以说稳健,在一众的地产商群中,仍属于优质选手,所谓的做空言论,或许只有时间才能证明。

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