科智咨询助力国内首批数据中心REITs成功上市

8月8日，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT同步在沪深交易所上市，标志着公募REITs资产正式迈入新型基础设施领域，揭开了算力时代资本化运作的新篇章。

作为万国数据和润泽科技数据中心REITs发行的咨询合作伙伴，科智咨询有幸受邀全程参与并见证了这一历史性时刻，共同推动数据中心资产证券化迈向更高台阶。

在数据中心REITs从筹备到公开上市的过程中，咨询机构承担着评估、合规与投资者沟通等核心职能，提供必要的市场分析、资产估值与披露建议，帮助规范算力资产、降低交易不确定性并提升资产可投性，从而支持项目顺利进入公开市场，是数据中心REITs项目推进中不可或缺的重要力量。

本文作者｜张梦玥

科智咨询 高级分析师

REITs概述：基础设施资产证券化的核心工具

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是房地产资产证券化的一种创新金融工具，可在证券交易所上市交易。REITs以能够产生稳定租金收益且具有增值潜力的不动产为投资对象，通过发行信托受益凭证向广大中小投资者募集资金，并将所募资金交由专业投资管理机构运作。管理机构通过租金收入、资产出售或重估等方式获取收益，并将绝大部分收益分配给投资者。

与传统不动产投资相比，REITs具有显著优势：其流动性更高，可像股票一样在证券交易所自由交易；投资门槛更低，普通投资者也能轻松参与；同时，REITs还提供更广泛的投资选择和相对较高的收益率，是兼具稳健性和收益性的投资选择。

中国目前处于REITs试点阶段，主要投资于基础设施项目。基础设施REITs具有高流动性、收益稳定、安全性强等特点，能盘活存量资产，填补金融产品空白。中国公开募集基础设施证券投资基金是向社会投资者募集资金，通过资产支持证券持有基础设施项目，由基金管理人运营并分配收益的标准化金融产品。投资范围包括仓储物流、交通设施、市政设施、污染治理、信息网络和产业园区等。

2024年，中国公募REITs进入常态化发行阶段，新发行数量和规模大幅攀升。截至2025年上半年，国内公募REITs市场已上市产品达68只，总市值超2000亿元。

从项目类型来看，已上市REITs涉及项目类型包括产业园区、保障性租赁住房、仓储物流、消费基础设施、收费公路、能源项目、市政与环保项目。其中，发行数量最多的是产业园区，共16只，占比27.6%；发行市值规模最大的是收费公路，合计市值553.7亿元，占比35.4%。

数据中心REITs：国际实践与战略价值

随着数字经济成为全球经济增长的核心引擎，数据中心作为算力基础设施的“底座”，其战略地位日益凸显。然而，数据中心作为典型的重资产行业，面临投资规模大、回报周期长等挑战。在此背景下，不动产投资信托基金（REITs）成为盘活存量资产、优化融资结构的重要工具。

1. 美国数据中心REITs发展情况

过去五年，美国数据中心REITs年化回报率高达10.4%，远超其他REITs板块。虽然当前分派率仅2.71%，低于行业平均水平，但市场仍给予其较高估值，表明投资者更看重其长期增长潜力，而非短期分派收益，反映出市场对其未来发展的高度乐观预期，使其成为REITs市场中的明星板块。

自2020年起，美国上市曾有5支纯数据中心REITs，包括Equinix（EQIX）、Digital Realty（DLR）、CyrusOne、CoreSite、QTS Realty DC REIT。然而，随着行业整合加速，后三相继被并购或私有化退市。目前，美国上市的基础设施数据中心REITs仅剩Equinix（EQIX）和数字房地产信托（DLR）两家，总市值约1281.43亿美元，占美国权益类REITs总市值的8.96%，头部集中效应明显。依托REITs架构持续融资支持扩张，两家数据中心正稳步扩张全球数据中心布局，并提供高附加值服务，构筑更强的抗周期能力。

2.新加坡数据中心REITs发展情况

目前新加坡共有两支上市的数据中心REITs，分别是Keppel DC REIT 和 Digital Core REIT，两支 REITS 的合计市值约为 47.6 亿新币，占整体市场的4.8%。

其中，新加坡吉宝企业集团旗下的吉宝DC REIT是亚洲首个纯数据中心REITs，自2014年上市以来，通过“投资-建设-运营-证券化”的闭环模式，管理资产规模从8处扩展至19处，覆盖欧洲和亚太地区，出租率长期保持在94.5%以上。

中国数据中心REITs：政策机遇与本土化挑战

中国数据中心REITs（房地产投资信托基金）尚处于起步阶段。2020年，中国正式推出基础设施公募REITs试点，为数据中心资产证券化提供了政策基础。2023年3月起，发改委、证监会发布《关于规范推进基础设施REITs试点工作的通知》，新增数据中心作为独立行业类别纳入试点，明确支持“新型基础设施”REITs。2025年2月，中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。2025年国务院推动新型基础设施REITs常态化发行，数据中心纳入优先支持领域。然而，目前数据中心REITs的规模相对较小，市场参与度有限。

当前中国数据中心 REITs交易项目主要集中在东部地区，尤其是京津冀和长三角，这些地区的交易项目大多为确定性较高的项目，PUE（电能利用效率）主要在1.2-1.3之间。从产品特质和交易结构来看，不同类型的IDC表现出明显差异：

公募REITs：主要集中在一线城市周边城市（如廊坊、昆山），以高密度机柜为主，上架率成熟，适合追求稳定收益的投资者；

PRE-REITs：上架率仍在爬坡，但符合长期算力集中和AI支持的趋势，CAPEX（资本支出）投入巨大，需要长期资金支持以完成运营培育；

私募REITs：行业龙头万国和世纪互联提供的产品多为一线城市市区型，以普通机柜为主，追求靠近终端客户和成熟稳定的运营环境。

从实际成交情况来看，IDC市场已出现分层逻辑，不同类型的资金对不同阶段的IDC项目有不同偏好。例如，PRE-REITs因周期长、投资额大，更适合长线资金；而私募REITs则更注重项目的确定性和稳定性。

数据中心资产的全周期融资与退出需求，可通过多样化的资产证券化产品得到满足，不仅凸显了其在资本市场的价值与吸引力，还为数据中心行业开辟了多元化的融资与资产盘活路径。未来，通过持续强化政策引导、完善评估体系以及提升市场投资者对数据中心资产的认知，有望进一步激发市场活力，吸引更多资本投入，从而推动数据中心资产证券化市场的稳健发展。

数据中心REITs正迎来发展风口

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