“坐不住”的融创集团,压力已至

袁国宝 2021-12-20

原标题:“坐不住”的融创集团,压力已至

本文概要:近来,房地产商的日子都不太好过,前有恒大因债务危机而暴雷,后有宝能深陷现金流困境,而才放下豪言说“除了我们以外都有可能暴雷”的融创,却转身就单方撕毁和万达的酒店合约。看上去,融创也在并不像想象中那么轻松。

1、动作不断,融创做了什么?

2、负债近万亿,融创面临压力?

3、“地产+”业务,或是未来?

今年上半年,房地产行业的监管调控持续收紧,房企负债率、拿地金额等都进入了监管体系,这就导致房地产商的资金问题越发困难。

因此,我们可以看到,以往大多是自信发言的融创董事孙宏斌,也在近期频频提及“压力”一词。尽管融创交出的成绩单可以划进“优等生”范畴

但不能否认的是,融创也正在面临前所未有的压力。而这,也让融创不得不“动”起来了。

动作不断,融创做了什么?

抛售股权、“撕毁”协议、募集百亿、求助政府……融创的动作,越来越频繁。

一、抛售股权,融创在在今年6-10月期间逐步出售贝壳股票,总价约为5.54亿美元。

这个决定是出乎意外的,因为贝壳的股价从巅峰的80美元跌到如今的20美元不到,绝对不是一个出手的好时机。

但孙宏斌仍然选择在这个时候卖出,也不是不赚钱的,毕竟从2017年入股贝壳算起来,其投资收益仍然会达到24.30亿元,成功套现了35亿元。

二、今年9月,融创哪怕是赔钱,也要与万达提前终止酒店管理协议。

9月16日,万达酒店方面发布公告称,在9月10日收到融创的通知,因为战略调整等原因,融创宣布与万达的运作协议终止,即融创将收回酒店的经营管理权。

而此前签的合约条款是,这21家酒店由融创持有,万达管理,到期时间应在2037年。算得上是融创单方面的毁约。

不过融创也敢作敢当,表示会在终止协议签订后,支付给万达1.33亿元作为补偿,同时,还会支付6859万元给万达,付清经营酒店的管理费用。

三、通过董事个人借款以及公开市场募资的方式,融创筹集了90亿元的资金,

11月14日,融创中国在公告里表示,其获得了合计14.02亿美元的资金支持,有来自董事会主席孙宏斌“荷包”的,也有来自资本市场的,具体情况如下:

孙宏斌为了支持公司的发展,拿出4.50亿美元,采取无息贷款的形式;

融创中国和融创服务,都通过配售股份的方式募集资金。其中融创中国合计筹资50.85亿港元,折合6.53亿美元;融创服务合计筹资23.31亿港元,折合2.99亿美元,三者汇总,共计14.02亿美元,,约人民币90亿元。

四、网传融创绍兴公司,因陷入困境而向政府救助。

9月24日,关于融创绍兴公司向政府求助房源售卖的文稿,被传至绍兴本地的一个房产交流群,进而传遍互联网,引发人们对于融创经营不善的猜想。

因为求助信中,融创强调了由于绍兴的楼市管控政策,融创的房产售卖有着较大的压力,资金回笼困难。

尽管在不久后,融创便出面澄清,表示融创发展健康,该文稿并不打算发送给政府。但仍然让市场对于融创的经营发展,打上了一个问号。

毕竟融创的近来的动作实在太频繁了,而这些动作背后都有着同样的逻辑,那就是给融创输血。

无论是董事孙宏斌的“自掏腰包”,还是卖出其他资产的“断臂自救”,都说明,融创有了压力,尤其是资金上的压力。

负债近万亿,融创面临压力?

那么融创到底缺钱吗?融创面临的压力,又来自几个方面?

从融创的半年报,我们可以窥知一二。2021年融创半年报显示,融创中国总资产为12054.53亿元,总负债为9971.22亿元,资产负债率82.72%,虽然比2020年末下降了1.24%,但还是居高不下。

同时要知道,2015的融创,其总负债还只是960亿元,而在不到6年的时间里,融创的负债规模扩大了10倍。

并且从账面上看,融创中国的借贷总额已经高达3035.30亿元,虽然较2019年压降近200亿元,其流动性货币资金也达到了1011亿元,看起来还算充裕。

但由于融创中国的短期借款余额已经超过900亿元,再加上一些隐性债务如少数股东权益达到了799.44亿元、应付账款及票据达到2482.82亿元,以及对外担保的400多亿元。

意味着,光是融创的短期债务和隐性债务加总,就超过了账面上的可用现金流,资金问题,已经是迫在眉睫。

更重要的是,未来房地产销售前景并不乐观。销售市场对于房地产的风吹草动一向都是非常灵敏,尤其随着各大房地产商的降价折价出售,使得消费者对于房价的预期价格一再调低。

就连孙宏斌也坦言,下半年销售市场还是会比较惨烈的,哪怕是在上半年交出了成绩尚可的答卷,对于下半年,融创也并没有信心。

因为不仅是销售市场难以为继,在资本市场,融创也屡屡受挫。自2021年初以来,融创中国的股价已经下跌近60%了,显然,资本市场并不看好背负万亿债务、还未找到新的造血板块的融创。

除此之外,来自监管层面的压力,也让以往大刀阔斧,有“并购之王”的融创不得不停下来。

要知道,融创中国近些年来的并购,可以说是“疯狂”,在2018年,更是创下了一年成功完成200起并购案的辉煌纪录。

只是随着房地产三条红线政策的出台,一众房地产企业纷纷踩雷,其中,就包括在2019年底,三道红线全踩的融创。

因此,为了让融创的数据变得符合标准,符合发展的需要。融创不得不降低负债率,减少对于贷款的依赖,同时通过放缓拿地的脚步,降低并购频率以及加紧售卖房产回款资金等举措,让慢下来的融创,交出一张合格的“答卷”。

只是这些不过是权宜之计,融创最本质的问题和困境仍然在,那就是,在房地产行业回落的大背景下,地产物业销售板块占营收的比例九成的融创,未来是什么?

“地产+”业务,或是未来?

提升多元化业务占比,是融创为未来发展蓄力的重要一环。

目前来看,虽然融创的业务不止有地产,同时也有物业管理、文创旅游等多个板块,但融创对地产的依赖仍旧是非常大的。

从半年报披露的数据来看,融创中国上半年营收达958.20亿元,在这其中,地产物业占比91.30%,营收达875亿元,至于文创旅游和物业管理,一个占了2.70%、一个占了2.50%,再加上其他业务3.5%,三者汇总比起地产物业板块,都还是实在少得可怜。

不能否认,地产业务板块这样的高比例在房地产发展的黄金期,带来的的确是高营收高利润,但在没落时期,融创在地产上的延伸业务,则需要负担起更多的,在当下的责任。

因此,除了在地产主业上要保持稳定之外,服务、文旅,作为“地产+”业务,更应被融创重视,其作为地产业务的延伸,有望成为新的造血板块,造就融创第二条增长线。

事实上,融创也是这么做的,目前,融创对于“地产+”业务展开紧密布局,“地产+”业务也不负众望,正在快速成长。

去年年底,融创旗下的物业板块“融创服务”脱离融创中国,赴港上市,还创下了物管上市公司融资规模新高。

融创服务的成功上市,不仅巩固了融创在物业服务领域的头部优势,更为融创中国缓解了资金压力。

2021年,融创服务发布的中期财报数据显示,上半年的融创服务,营收达33.2亿元,同比增长85%;实现归母净利润6.1亿元,同比增长154%。

收入规模发展向好,服务规模也同样在增速。截止今年6月底,融创服务在管建筑面积达1.7亿平方米,合约建筑面积3.2亿平方米,第三方外拓项目占在管面积比例39%,较去年底也增加了7个百分点。

除此之外,在文创旅游领域,其营收和规模增速同样迅速。半年报中,融创文旅铺设的多个项目都成功开业,其中最为亮眼的是冰雪业务,不仅营收大幅增加,还覆盖了35座城市,形成较为有利的战略布局。

截至目前,融创文旅已经拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块,涵盖旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身四大消费场景,打造起属于融创文旅的特色护城河。

因此我们可以看到,截止上半年,融创文旅营收达到26.1亿,同比增长166%,经营利润大幅提升至4.4亿元,客流量7201万人次,同比上升103%。

值得一提的是,由于物业服务和文旅板块的高速增长,融创的地产物业板块占比正在逐年下降,非地产收入占比正在稳步上升。数据显示,融创上半年非地产收入占比已经提升至8.7%,较上年末提升了3.2个百分点。

或许选择将鸡蛋放在不同的篮子里,共同“孵化”她们成长,已经是融创目前想到的,能让自己走得更远的最好方法。

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    NewMedia新媒体联盟创始人、移动互联网趋势观察家、资深媒体人、知名评论人、新媒体营销和品牌传播专家。
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